天津首开集团天津湾项目整体定位及操作策划(90页).ppt

首开集团天津项目整体操作策划 前 言 结合对于城市级综合体大盘项目的操作思考与方法总结，为本项目制定适合的大盘操作方法与思路 本着和甲方以及其他专业机构充分合作，发挥各自优势，形成一体化的精神，对天津湾项目进行分析研究，力求更加清晰的勾勒出项目的容颜，以明确项目整体发展方向； 作为天津湾的成员，思源深知共荣共辱、共兴共衰的道理，因此我们献言献策，希望能对项目开发有所帮助； 本次报告我司站在天津湾全局发展的战略高度，对本案进行分析，避免仅考虑住宅代理的局限性； 前期甲方和各专业公司对项目做出了很多工作成果，有很多亮点，我们十分赞同； 感谢开发公司对本次研究提供的大力支持。 本次报告重点讨论的几个问题 首先，我们沿着大盘的路去思考 找到并总结大盘操作理论及方法 大盘操作的六纬度模型 大盘操作流程简述（结合六纬度模型） 大盘操作的六纬度解析 然后，结合天津湾大盘实际情况进行操作思考 项目开发以售卖型为主，但从需求来看多以租赁为主，且存在一定的刚性需求 集团性购买市场准备不足，存在未被满足的特性需求 如何以战略的高度实现开发目标——借势、跳出、超越 借势——顺势与造势 项目发展可采用造势和顺势两种方式，对于本案，先期阶段最适合的方法是借势，即借市场之势、借政府之势、借环境之势，为我所用； 项目操作后期需要造势，以实现价值的最大收益，需要在前期设置相应的培育产品制定培育策略，并在一定时期内需要一定的资金支持。 本案借势的方向 跳出——在更加广阔的范围看待本案 超越——全面提升项目价值 进而，我们运用六个纬度理论进行天津湾项目操作思路汇报 一、定位纬度 本项目定位过程应用的基本方法论——从价值最大化、满足市场竞争和满足自身条件三个维度进行定位 本项目定位过程应用的基本方法论——在价值最大化和竞争优势确立维度，分别从城市功能和产业角度进行分析和筛选 价值最大化纬度之城市功能分析 天津湾项目的外部环境构成格局 城市主要规划功能分区 城市东南发展主轴 河西区、中环线、海河边 通达便利、便捷 对外交通优越 在天津，小白楼地区与隔海河相望的南站地区是市政府确定的中心商务区（CBD）的起步区，是类似于北京朝阳区，上海陆家嘴，广州天河新城式的典型的CBD区域。小白楼中心商务区紧邻海河，百年老街、天津的金融动脉-----解放北路，穿区而过。以金皇大厦、泰达大厦、凯旋门大厦、文华中心及新建的万顺国际经济贸易中心等为代表的写字楼已形成一定规模，开始凸现商务聚集效应； 南站地区是海河综合开发八大节点之一，在此将新建集现代化办公、酒店、商品展示、会议、购物、娱乐、餐饮等为一体的建筑群，并将与海河沿岸自然风光、占地2万平方米的金湾文化广场、海河带状公园共同组成南站中心商务区，与对岸的小白楼中心商务区、解放北路金融贸易一条街，形成以海河为轴线，两翼齐飞的CBD格局。 价值最大化纬度之产业功能分析 天津市产业分布——天津市主导产业为“3 + 2 ”的五大板块 竞争优势确立纬度之城市功能分析 天津未来重点发展城市功能 ——商务办公、商务配套、旅游会议、娱乐休闲 项目所在外部格局特征分析 西部及西北部地区——小白楼城市级商务中心区、解放北路金融城、南楼CBD延伸区、南京路城市级商务商贸区、鞍山道电子商务区，几大城市级主要功能服务区所构筑的中央泛CBD——金融、商务、商业、创意产业核心地点。使本区域有机会成为天津未来城市发展的新极地带。 西南部、及南部地区——友谊路金融会展经济带、大梅江生态居住区，快速路，构成了以商务带动居住的高档生活区，同时在大梅江板块的带动下，柳林地区将与梅江区域相互呼应，形成互补之势。通过地跌1号线的串接，使本区域具备承接中央商务商贸区向东扩展的基础条件。 东部地区——依托海河商贸经济带，使得本区域呈现带状式发展，并与海河上游节点遥相辉映，轻轨站的建设更为本区域提供更为优势的交通环境，并能够为本区域带来更多的休闲、商务人群，同时由于本区域的休闲商务属性更使得本区域有机会成为河西区中环线海河西岸休闲商务活力新极区。 写字楼市场的发展应突破商圈局限性，侧重沿着城市干道和轨道交通的干道线成带状发展，采用商业步行街的模式，形成了一个城市不同区域分布不同定位特色的写字楼市场。这种功能的分区，满足了不同类企业对相近类聚集的需求，吸引了不同企业各自到相应的区域寻求自己的发展，更为关键的是促进了“生物链”的有机形成。比如南京路沿线比较受商务、贸易、投资、电信类企业的青睐，友谊路沿线则大多聚集了高科技公司及金融、证券公司，其他区域地段的办公及商务物业则吸引了国有企业及私营机构加盟