深圳商业地产调查报告201309.doc

深圳大型综合商业中心研究 具有革命性转折意义的社会经济改革令深圳从一个南方边陲小镇迈向了世界。20多年小渔村规模的区域大都市深圳令世人的“深圳速度”。 图1 深圳市历年土地供应情况 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 其中商服用地占土地总供应的比例在2003年达到最高峰8.6%之后，从2004年逐步开始回落，回落的幅度很大。2006年的计划数据比2005年有所增加，商服用地的比例有抬头的趋势。 图2 深圳市历年商服用地占土地总供应情况 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 2、商业用地地价指数近年来稳步上升 深圳市经济特区商业用地地价指数从1997年到1998年降幅较大，之后一直调整持续到2003年，之后该指数开始了逐年的稳步上升。经济特区的四个区之间的指数差别比较大，地价指数最高的为福田区和罗湖区，最低的为盐田区。2005年福田区的指数高出盐田区35%。 图3 深圳经济特区历年商业用地地价指数 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 （二）、二级市场 1、供给情况 1-1、商业用房施工面积增长加快 深圳市商业用房施工面积从1998年到1999年突然增长，然后经历了3年的平稳发展期之后，在2003年、2004年又两次实现了快速的增长。整体来看，深圳市的商业用房的施工面积增长较快。该施工面积中新开工的面积则是逐年稳步增长，趋势较为平缓。 图4 深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 以下是深圳市各个区历年的商业用房施工面积与新开工面积的情况（单位：万平方米）。其中罗湖区的整体趋势是向下的，其施工面积减少较快，但是该区的施工面积中的新开工面积则仍然保持着增长的趋势。其余各区整体上则是振荡着逐步走高，施工面积与新开工面积都保持着增长的趋势。 表1 深圳市历年商业用房施工面积与新开工面积（按区域分） 年度 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 1996 86.95 40.22 24.6 30.5 11.51 1997 62.89 61.58 18.7 26.51 15.49 1998 57.86 5.74 42.27 11.37 28.81 4.18 1.53 1.01 20.75 10.01 28.84 7.17 1999 66.93 6.81 69.45 24.45 41.35 7.75 8.7 0.95 24.79 5.8 34.23 10.92 2000 52.91 5.04 62.6 18.71 44.46 15.29 3.42 1.61 31.57 14.81 35.34 13.36 2001 38.04 10.57 80.12 17.4 41.55 13.62 2.14 0.37 28.29 13.08 50.29 14.48 2002 53.44 22.61 63.64 23.02 44.27 18.08 3.54 2.99 38.15 7.63 48.43 30.52 2003 45.37 14.75 83.88 15.35 45.24 21.53 4.91 2.56 46.7 17.36 65.87 30.88 2004 60.86 18.33 86.03 9.68 72.14 32.05 8.61 4.68 75.81 33.54 75.7 24.96 2005 56.37 6.73 75.16 28.61 59.54 27.14 8.63 6.13 92.1 39.72 78.55 18.81 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 从商业用房占商品房的比例来看，如下图所示，商业用房施工面积所占商品房施工面积的比例从1997年开始到2002年是逐年降低的，从2003年开始该比例逐步回升。其中商业用房新开工面积所占商品房新开工面积的比例则是逐年振荡着上升，其增长趋势较为明显。 图5 深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积占商品房的比例 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 深圳市各个区的具体情况如下表所示（单位：%）： 表2 深圳市历年商业用房施工面积与新开工面积占商品房的比例（按区域分） 年度 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 1996 14.18 9.96 9.68 25.50 11.00 1997 14.44 13.83 8.73 16.21 7.92 1998 13.84 6.67