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土 地 估 价 报 告 受托估价单位：北京华源房地产土地评估有限公司 土地估价报告编号： 华源【2011】（估）字第153号 关键词：北京华源房地产土地评估有限公司 北京市 东城区 抵押 二〇一一年土地估价报告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称 北京市东城区南锣鼓巷20号用地土地使用权抵押价值评估 二、委托估价方 委托单位：辽宁誉东商贸有限公司 单位地址： 沈阳市沈河区热闹路24号 三、估价目的 委托方为向银行申请抵押贷款的需要，特委托北京华源房地产土地评估有限公司对位于北京市东城区南锣鼓巷20号用地土地使用权抵押价值进行评估，为确定土地使用权抵押贷款额度提供参考依据。 四、估价基准日 二〇一一年十一月一日 五、估价日期 二〇一一年十一月一日至二〇一一年十一月十八日 六、地价定义 根据本次估价目的和估价对象的特点，对本次估价中的土地使用权价格定义如下： 1、估价基准日：2011年11月1日； 2、评估设定用途及容积率：根据《国有土地使用证》【京东国用（2010出）第00233号】，估价对象登记用途为住宿餐饮用地，本次评估设定用途为商业用地。估价对象实际容积率为1.386，本次评估设定容积率为1.386，待具体规划指标确定后再做相应调整； 3、土地开发程度：估价对象实际开发程度为宗地红线外 “七通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供暖、供气）及红线内“七通”，根据此次估价目的，评估中设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供暖、供气）及红线内“七通”。 4、土地使用权类型：根据《国有土地使用证》【京东国用（2010出）第00233号】，估价对象登记土地使用权类型为出让，本次评估设定土地使用权类型为出让； 5、土地使用权年期：根据《国有土地使用证》【京东国用（2010出）第00233号】，土地使用权终止日期为2050年7月29日，于估价基准日土地使用权剩余年限为38.75年，本次评估设定于估价基准日土地使用权剩余年限为38.75年； 6、土地利用状况：根据《房屋所有权证》【京房权证东股字第A00073号】及估价人员的现场勘查，于估价时点估价对象地上建筑物建筑面积总共为1880.20平方米，其中平房建筑面积为840.10平方米，楼房建筑面积为1040.10平方米； 7、价值类型：估价对象土地抵押价值为在评估基准日减去估价师知悉的法定优先受偿款 估价对象地价定义一览表 宗地编号 宗地名称 估价期日土地使用权类型 估价设定土地使用权类型 估价期日实际用途 估价设 定用途 估价设定使用年限(年) 估价设定容积率 估价期日实际开发程度 估价设定开发程度 四至 010304300010000000 北京市东城区南锣鼓巷20号用地 出让 出让 住宿餐饮用地 商业 38.75 1.386 红线外“七通”、红线内“七通” 红线外“七通”、红线内“七通” 东至汉庭快捷北京后海店、西至南锣鼓巷、南至菊儿胡同、北至小菊儿胡同 七、估价结果 估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和规划条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格。 土地使用权面积：1356.118平方米 1、假定未设立法定优先受偿款条件下的土地使用权总价5901.28万元，楼面单价为31397元/平方米，地面单价为43516元/平方米； 2、扣除估价师知悉的法定优先受偿款：于估价时点估价师知悉的法定优先受偿款为零； 3、土地使用权抵押价值总价：5901.28 万元 大写金额：伍仟玖佰零壹万贰仟捌佰元整 土地使用权楼面单价为31397元/平方米 土地使用权地面单价为43516元/平方米 （币种：人民币） 提示说明：上述评估结果中不包含抵押物抵押、使用及处置时的抵押登记费用、过户费用、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用。 估价对象的单位面积地价、总地价等见《土地估价结果一览表》。 土地估价结果一览表 估价机构：北京华源房地产土地评估有限公司 估价报告编号：华源【2011】（估）字第153号 估价期日：2011年11月1日 估价期日土地使用权性质：出让 估价期日土地使用者 宗地编号 宗地名称 土地使用证编号 宗地位置 估价期日的实际用途 估价设定用途 评估设定容积率 估价期日实际土地开发程度 估价设定土地开发程度 估价期日土地剩余使用年限(年) 土地使用权面积(m2) 未设定法定优先受偿条件下的出让土地价值 扣除应交法定优先受偿款 抵押价值