北京百万庄项目可行性研究报告.docxVIP

目录第一部分项目基本概况3一、项目用地位置3二、项目交通条件4三、项目经济指标5四、项目地块现状5第二部分竞争市场研究6一、住宅市场6二、二手住宅市场9三、公寓市场10四、商业市场11五、车库/车位情况12第三部分项目定位分析13一、项目初步定位13二、项目客户定位13三、产品定位13四、项目价格定位14第四部分经济分析15一、谨慎的市场预期15二、乐观的市场预期17第五部分综合研判20项目基本概况项目用地位置项目位于北京国宾酒店东北处，西城区百万庄大街与北礼士路交叉口的西南角，临西二环路，属于城区最核心地段的绝版稀缺地块。东至：北礼士路。南至：北营房北街。西至：北营房社区。北至：百万庄大街。西二环路北礼士路百万庄大街项目周边重要标志建筑有：东侧：阜成大厦，北京金都假日饭店。南侧：国宾大厦，北京西城区银河小学。西侧：北营房西里社区，外交学院。北侧：北京行政学院，北京市委党校宿舍楼。本案北京行政学院阜成门地铁(2号线)车公庄地铁(6号线)北京金都假日饭店国宾大厦外交学院项目交通条件项目紧邻西二环路，道路通达性极佳。距离2号线阜成门站仅400米，距离地铁6号线车公庄站450米，步行可达。项目以北1000米即是北京西部最重要的交通枢纽-西直门交通枢纽站，在这里地铁，城铁，公交，铁路将实现零距离换乘。北京北站（西直门交通枢纽）本案三环路二二环路项目经济指标宗地面积17685㎡，26.5亩容积率约3.3总建筑面积76757㎡，其中地上58495㎡，地下18262㎡住宅体量48681㎡（其中，回迁20000㎡，商品房28681㎡）商业体量9796㎡拆迁部分拆迁345户，约20000 ㎡备注：另有土地方（市政公司）的一座1万多平方米的办公楼（已与项目方签定搬迁协议，补偿费1.52亿元,已支付0.27亿元）。项目地块现状 项目现状——待拆区域多为五层老式多层，拆迁户345户，约20000平米距离二环路230米距离天安门4300米本案竞争市场研究住宅市场本案主城市场中因土地供应的稀缺，在售项目相对较少，仅个别项目后期在售，同类型类别项目主要分布在二环到三环之间，这里选取钓鱼台七号院、西单·上国阙、正源·金融世家及建邦·礼仕阁进行住宅市场分析。西单·上国阙正源·金融世家钓鱼台七号院建邦·礼仕阁竞品项目市场数据：项目名称成交价格（元/平米）主力产品近期销售速度（套/月）备注钓鱼台七号院150000-160000（含8000元精装）310-390㎡四居为主兼少量三居1-209年6月开售，精装现房西单·上国阙90000-110000280-290㎡四居160-165㎡两居240-270㎡三居1-208年10月开售，总套数82正源·金融世家66000-70000（含4000元精装）182-195㎡三居299㎡四居386㎡五居1-2现房尾房在售，精装修交房建邦·礼仕阁60000-66000（含5000元精装）85㎡一居135- 150㎡两居4-670年产权精装公寓钓鱼台七号院项目月度成交数据：更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2012年8月/data/project_sale_detail.aspx?id=3188d1=2012/8/1d2=2012/8/31car=02663.451500009952万元2012年7月/data/project_sale_detail.aspx?id=3188d1=2012/7/1d2=2012/7/31car=02979.431565901.53亿元2012年6月/data/project_sale_detail.aspx?id=3188d1=2012/6/1d2=2012/6/30car=01360.331600035765万元2011年10月/data/project_sale_detail.aspx?id=3188d1=2011/10/1d2=2011/10/31car=01589.521285797580万元2011年8月/data/project_sale_detail.aspx?id=3188d1=2011/8/1d2=2011/8/31car=02885.981464971.3亿元2011年3月/data/project_sale_detail.aspx?id=3188d1=2011/3/1d2=2011/3/31car=01313.771242773899万元2011年2月/data/project_sale_detail.aspx?id=3188d1=2011/2/1d2=2011/2/28car=01313.131359664258万元2011年1月/data/project_sale_detail.aspx?id=3188d1=2011/1/1d2=2011/1/31car=072