宝丽广场营销策略建议及项目合作报告.docVIP

宝丽广场营销策略建议及项目合作报告 前言 非常荣幸能够对宝丽广场项目定位、产品规划、营销推广进行一些思考！鉴于市场形势的瞬息万变和可能出现的风险，我们对项目做了初步的设想，并假设了销售进展和基本进程，来模拟基本的销售进展状况。 在目前房地产宏观调控的整体趋势下，基于靖江宝丽广场的地段和目前的产品规划条件，为保证项目的成功，并希望能够寻求到一个既能实现利益的最大化、体现项目美誉度并保障销售安全性的最佳定价及销售方案，为此，我们基于目前的市场环境进行了初步的思考，并形成初步报告！ 考虑到宝丽广场已经通过一年多时间形成了相对成熟的项目规划方案并项目一期开工建设，因此我们在本报告中将跳过繁琐的背景分析、资料堆砌更加强调成功商业项目的运作逻辑，剖析本项目的商业运作逻辑并针对宝丽广场现有的基本情况提出假设问题、提供初步解决方案！ 本报告的基本内容提要 第一部分：与本案相关联的市场情况概述及分析——关键词：认清对手 第二部分：商业项目操作的基本逻辑及分类——关键词：形成共识 宝丽广场项目的问题诊断与解决方案——关键词：知道自己 第三部分：本项目的经济初步测算及分析——关键词：实现目标 第四部分：我司简介及合作构想——关键词：找好伙伴 第一部分：与本案相关联的市场情况概述及分析——关键词：认清对手 靖江房产市场现状及趋势 与本案相关的部分项目介绍与要点提示 第二部分：商业项目操作的基本逻辑及分类——关键词：形成共识 宝丽广场项目的问题诊断与解决方案——关键词：知道自己 最时髦的国内典型的成功商业模式分为三类：万达模式、新天地模式、南京路模式 万达模式：（插入图片）——城市综合体 基本描述：建立在城市副中心的集购物、娱乐、餐饮、休闲、住宿为一体的大型城市综合体 基本物业构成：住宅、写字楼、星级酒店、百货、超市、电影院、特色餐饮及休闲等 经营模式：自留核心物业享受出租收益+出售附属物业回收项目投资+银行贷款（或上市募集、租金收益）滚动发展形成商业帝国 目标消费人群：市最广泛的市场大众体会一站式消费快感 复制项目：南京水游城、各地万达广场、靖江润晖国际广场 特性：可以有条件复制 南京路模式：（插入图片）——步行街 基本描述：建立在城市绝对（老）中心的以购物、观光、餐饮、休闲为主的传统步行街区 基本物业构成：商业街铺、办公及老城区居住与住宿+城市综合体 经营模式：政府联合开发商打造的城市中心商业区（包罗万象、多个项目集合形成） 目标消费人群：形成大商圈（城市居民+旅游观光） 复制项目：一座城市一条步行街 特性：不可复制 新天地模式：（插入图片）——特色商业街区 基本描述：依据城市的历史、文化、景观等原有要素提炼、自发、改造或在全新地域复制的具有浓郁特色的精致型商业步行街区以餐饮、文化、休闲、旅游功能为主辅之于其他功能 基本物业构成：商业街铺（或独栋或类独栋） 经营模式：以开发商自营+分割或整体出售为主 目标消费人群：城市消费力最活跃的人群（年轻人、城市精英）+旅游观光 复制项目：西湖新天地、南京1912、成都宽窄巷子、泰州三水湾 特性：最多的复制+最多失败的复制+无法救活的复制 给我们的启示： 宝丽广场属于哪种模式？ —— 新天地模式的变异和缩减 宝丽广场与此类模式的差异性在哪里？ ——地域差异：城市不一样（区域、人口、文化、消费习惯、消费力） ——地块差异：在城市中位置不一样（地段、景观或人文资源、交通及周边） ——运作模式差异：（最大限度的自留与最大限度的实现销售） ——商业经营差异：（规模、品种、档次、目标人群） ——价格差异：（成本、售价、租金） ——繁简差异：（招商经营及销售的难度） 如何保证宝丽广场销售与经营的成功？ —— 在品牌招商上最大限度的尊重靖江本土餐饮及休闲文化的基础上引进适合靖江的知名餐饮、休闲品牌，保障商业体的经营成功 —— 最大程度的优化产品结构从结构上保证项目的可分割和出售的可能 —— 独特的营销定位在激烈的市场竞争中独树一帜 （后续中将分别阐述） 商业项目运作的三个基本特性 脆弱性—— 关键词：填不满、救不活 要义描述：住宅是一俊遮百丑 商业是一丑遮百俊 名言：商业成功是吃出来的而不是卖出来的——万达：王健林 非均值性——关键词：人气 要义描述：来的人尽可能多 来的时间尽可能长 名言：商业经营就是把握目标人