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第五节 评估案例 7.3.1 城市经营性土地拆迁补偿的估价方法 目前我国城市拆迁的评估方法一般采用房屋拆迁货币补偿基准价系数修正法，即房地合一的估价法。由于房地分离难度较大，不易把握土地和房屋的单独价格和总价。另一方面，分离补偿可能导致拆迁执法主体混乱，不利于解决纠纷。但是，房价合一的估价方法在实践过程中难以显化土地资产，不利于保护被拆迁人的权益。因此，科学合理的拆迁评估方法是将房、地分离估价。首先，房地产价值巨大的特性要求房地产分离估价，土地和建筑物单价高、总价大，只有房地分离估价才能真实显示其价值。尽管房地分离估价在操作中工作量大于房地合一估价，但房地分离估价有利于区分不同类型、用途、区位、年限的土地使用权价格，补偿中只有显化地价才能评估出公平的价格。其次，对于平房，建筑面积小于或等于土地面积，对于楼房，建筑面积往往大于土地面积；高层建筑的建筑面积远大于所占用的土地面积，如果不采取房地分离估价，房地产总价是等于房地产单价乘以建筑面积还是土地面积呢？最后，按份共有的平房所有人和楼房的众多产权单位必须明确其所有的建筑物所分摊的土地面积。某人拥有一套建筑面积1000m2 的10 层楼房中的一套100m2 房屋，拆迁时建筑物的补偿价格容易确定，但土地该如何补偿呢？如果不采取房地分离补偿，该如何确定其补偿价？因此，建筑物多个所有者按份共有整块土地使用权要求房地分离补偿。土地占有份额的确定和地价的分摊在有协议时按协议处理；无协议时，各层用途相同且价格差异不大的建筑物可按建筑面积分摊，各个产权单位的房地单价有差异但是差异不大时可按房地价值分摊，更为合理的方法是按土地价值分摊。房地分离估价有利于体现土地价值，也有利于减少拆迁纠纷，而且一旦纠纷发生，可依据相关法律依法进行裁决。因此，城市经营性拆迁宜采用房地产分离估价的原则进行。 7.3.2 房、地合一拆迁补偿模型 房地合一的拆迁补偿模型是目前城市经营性拆迁补偿中比较通用的一种计算模型，其基本思路就是根据拆一还一、就地安置的补偿原则，以评估时点被拆迁片区同地段同用途新建商品房的交易平均价格为基数，作为被拆迁人房屋和土地使用权的补偿价格，与房屋设施补偿、装修补偿一起构成了城市拆迁补偿的计算公式，即： 拆迁补偿金额=同地段同用途新建商品房的交易平均价格×被拆迁面积×（1±住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费 ① 同地段同用途新建商品房交易平均价格的确定： 1）市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在城市拆迁过程中，根据评估时点同地段同用途新建商品房的市场价格进行加权平均，其中同地段是指与被拆迁房屋在同一区域、同一土地级别内，交通、环境、配套设施、繁华程度等因素相似的地区；同用途是指被拆迁房屋与新建商品房所占用的土地使用权性质和房屋的具体利用方式相同，住宅分普通住宅和高档住宅。同时住宅样本点原则上一般为新建商品房的平均楼层价 格。 2）收益还原法：预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折 现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：? ? (7.1) V：被拆迁房屋的未来正常收益 A：纯收益 R：资本化率，等于安全利率和风险调整值之和 S：纯收益逐年递增比率 N：收益年限 ② 住宅状况修正系数： 1）年限修正系数：被拆迁人房屋尚可使用年限主要由估价人员根据现场查勘情况确定。钢混、砖混、砖木可参照每年调减系数0.5%计，修正系数最高不超过15%；简易结构调减系数3%-13%。 2）水电气每缺一项按调减系数0.5%计，无专用厨房、卫生间，各调减系数1%。 3）承重墙体厚度以24cm 为准，墙体厚度超过24cm 不增不减，墙体为12cm调减系数1%，墙体为18cm 调减系数0.5%。 4）砖混、钢混结构系数不调整，砖木结构调减系数2—3%，简易结构调减系数4—5%。 5）门窗修正系数不超过正负1%。 6）区位因素调节系数不超过正负5%。 7）其他修正系数不超过正负5%。 住宅状况修正系数=年限修正系数+水电气修正系数+墙体修正系数+结构修正系数+门窗修正系数+区位因素调节系数+其他修正系数 ③ 设施补偿费： 设施指水、电、气等设施。一般采用重置成本法，按照市场价格进行估算。设施补偿费=自有设施数量×重置价格 ④ 城市房屋装修的补偿： 装修必须依附于建筑物，本身无法作为独立财产体现其价值，无法运用比较法、收益法评估，且同等装修价格在市场上差别很小，采用成本法即可以体现其价值。估价时，应注意采用成本法的补偿价格是估价时重新装修所用的材料费、人工费等费用的客观合理价格，再扣除折旧。 装修补偿金额=装修成本－折旧 7.3.3