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XX项目策划报告初稿 目 录 第一部分 市场调查 （略） 第二部分 项目分析 第三部分 物业定位 第四部分 物业发展建议 （略） 第五部分 项目营销策略建议 项目分析 相关技术参数 总占地总面积:1.3万平方米 总建筑面积 : 3.25万平方米 容积率：2.5 层数： 16层 总户数：352户  户 型 （共352户） 3房2厅2卫1花园 126平米~130平米 144套 4房2厅2卫1花园 157平米~162平米 144套 单房+1机动房 35平米 64套 项目SWOT分析 【优势】 后海片区的区域优势： 高尚海滨生活社区形象 蛇口片区的生活氛围 拟建的南山商业文化中心区的辐射 科技园区的人文背景 地段优势：看海的花园小区 产品的优势： 低密度花园小区 空中花园式的户型设计 总户数不多，销售压力不大 【劣势】 小区规模相对于后海大盘较小，不易形成集约化规模优势 户型的面积跨度较大，以收入的多寡整合目标客户困难 目前该位置的周边配套不十分成熟，交通是一个障碍 战略方针 战略分析图 战略分解 A. [发掘产品特色，创造差异化优势]  空中院落的户型特色——分享阳光 低密度滨海小区——分享海风 蓝调乡村田园橱卫套餐附送——分享草的味道 。。。。。。。。。。 B. [借助片区形象，实现低成本推广] 借助后海片区的片区推广的力度，与凤共舞 抢占头号路牌广告，作好导示系统 物业定位 【我们拥有：】 异域风情蛇口片区，国际化标准南山中心后海海岸线的独特资源 充分接纳阳光的院落式户型设计 总户数为352户，其中三房以上为288户，单房为64户，不可多得 深圳充斥着一群对生活素质有着较高追求、膜拜大自然给予的激情和创意的菁英贵族 生活品味是定位的出发点 [形象定位] SHARE ——SHARE SUNSHINING ——SHARE SEEBREEZE 。。。。。。。 ? [物业类型定位] 后海湾畔绿色狂飙或后海湾畔生态豪庭 主打广告语 爱上这里的天空 卖给谁？ 【SASSY谬论】  主力客户群： 向往蛇口的生活氛围的高素质的菁英贵族，他们一般分布在福田、南山区高新科技园区等。 南山区本地欲二次置业的换房一族。 他们的年龄在35岁~45岁之间 价格策略 营销策略建议 汇报完毕！谢谢！ * 世联地产2002年7月11日 本项目 后海海滨 后海半岛花园 招商海月花园 蛇口小区 N 低覆盖率 用地规划图 用 地 规 划 既非多口实用型， 也非豪华舒适型 大户型 却 谁是我们的细分市场 户型的差异性突出 总套数不多 易于寻找细分市场 片区差异化明显 产品差异化突出 广告投入须谨慎 能否以“品位”细分市场 美好前景须要描绘 【机会】 深圳后花园南山的近期整体规划 深港数码港的建设 【威胁】 未来海岸线的继续开发 招商海月花园的直接竞争威胁 后海片区大规模的住宅项目上马 竞争优势 快打还是慢跑？ 战略分析图 S: 后海片区的区域优势：区域的高尚海滨生活社区形象、蛇口片区的生活氛围、科技园区的人文背景、拟建的南山商业文化中心区的辐射 地段优势：看海的花园小区 产品的优势：低密度、花园小区、空中花园式的户型空间设计 总户数不多，销售压力不大 : 小区规模相对于后海大盘较小，不易形成规模优势 户型的类型跨度较大，不易整合目标客户 目前该位置的周边配套不充分，交通是一个障碍 T: 未来海岸线的继续开发 招商海月花园的直接竞争威胁 后海片区大规模的住宅项目上马 SWOT战略分析 O: 深圳后花园南山的近期整体规划 深港数码港的建设 ； 1．???????????? 总体竞争战略 发掘产品特色，创造差异化优势 借助片区形象，实现低成本推广 W 都是我的错 “看板看涨”！ 他们最大的特点也许是：靠才能吃饭，学习能力是他们最大的竞争力，自然是他们创造力的不碣之源 他们渴求住所和他们一样应融化在追求中。。。。。。 次主力客户群： 向往蛇口的生活氛围的高素质的菁英单身贵族，他们一般分布在福田、南山区高新科技园区等，他们的年龄在25岁~