洛阳商业地产调查报告.doc

洛阳商业地产调查报告 自2004年以来一场商业地产开发、投资、消费热潮，开始在洛阳这片古老的土地上展开，王府井、铜锣湾、沃尔玛、家乐福、家世界等国内外商业巨头相继相中洛阳，在洛阳落地生根，预示洛阳商业发展的良好空间，同时也迎来了洛阳商业蓬勃发展的最好机遇，但机遇背后也蕴藏着极大的投资风险。 一、洛阳商业地产发展概况： 1、宏观基本情况： 自2004年以来，洛阳的商业地产开发如火如荼，大型购物中心、商业步行街、专业市场如雨后春笋般崛起，宝龙城市广场特大型商业群体在洛阳新区破茧而出，王府井、丹尼斯、铜锣湾、沃尔玛、家乐福、家世界等国内外商业巨头先后进驻，对洛阳传统的商业中心以及本土的商业形成极大的冲击，就此洛阳商业地产进入群雄并起、诸侯割据的年代，与此同时洛阳商业残酷的竞争也揭开序幕。 诸多知名商业巨头进入洛阳，说明洛阳的商业具备良好的发展潜力，在未来有较大的发展空间。洛阳市的目标是将洛阳打造成为中西部地区的商业中心城市，洛阳商业一直就辐射豫西地区，政策扶持加上洛阳在中西部城市的商业地位，使洛阳具备发展成中西部地区商业中心城市的潜力。新商业体进入洛阳，对洛阳传统商业业态造成强烈冲击，洛阳市百货大楼，这个洛阳商业昔日繁荣的代表，经营惨淡，被迫与南京中央百货重组；涧西的润峰广场、广州市场百货大楼等，也不得不进行业态调整与寻求重组机会。不仅是他们自身管理的问题，更多的体现了在现阶段及未来相当长的一段时间内，洛阳商业地产在经历了无序发展之后，必须经历的阵痛，同时也拉开了洛阳传统商业中心重组的序幕。在外来商业巨头的冲击下，洛阳的商业发展将逐步走向良性的发展轨道，继续帝都的繁荣。 2、洛阳商业整体格局： 洛阳商业整体呈现城南、城北两大专业市场群，市中心商业中心沿洛阳东西走向中轴线——中州路分布的格局。 （1）、专业市场群： 城南关林市场群，以小商品、建材、塑料产品等为主，关林市场起源于明朝万历年间，至今已经有400年历史，从80年代至今得到了长足的发展。依托关林客运站以批发为主导，兼顾市内零售。城北道北路以及道南路市场群以建材、石材、家电、图书等为主，依托汽车站、火车站为中心，形成物流配送的市场集群。 （2）、中州路商业中轴线： 中州路贯穿洛阳东西，是重要的交通主轴线，分布了洛阳最重要的商业中心，如老城的南、北大街，西工百货楼商业中心、王府井商业中心，涧西的上海市场、广州市场以及诸多的知名品牌专业店等，以百货购物、餐饮及娱乐服务为主，是洛阳市中心最繁华、商业氛围最浓郁、商业中心最集中的主干道。 3、洛阳商业供应、销售分析： 2003—2005年商业投放、销售、空置面积表 年份 投放（万平方米） 销售（平方米） 空置（万平方米） 2003年 14.69 5.54 9.15 2004年 33.84 21.62 12.22 2005年 45.89 17.69 28.2 总计 94.42 44.85 49.57 （以上数据依据洛阳房产管理局公布数据整理得出） 自2003年以来，洛阳商业投放量逐年增大，2005年是2003年的3倍，在2005年四季度，有62个项目产生了商铺销售，约占到整个房地产项目的80%，商铺是遍地开花。 在2004年，商铺销售销售量达到了前所未有的高峰，到了2005年，销售量出现了下滑，比2004年减少3.9万平方米，下滑了18%。仅这三年商铺空置量达到了约50万平方米，占到总投放量的52.5%。2006年1月至10月份非商业销售面积约11万平方米（本数据还包含有部分写字楼、产权式酒店等项目的销售面积），预计2006年商业销售面积在2005年销售的基础上，出现大幅度的下滑。 2003—2005年商铺供应量近100万平方米，再加上2003年以前的供应量，预计自2000年以来，商铺供应量在120万平方米以上，按洛阳市区人口计算，新增商业面积基本达到人均1平方米，按照发达国家城市人均商业面积计算标准，人均GDP在3000美元以下城市，人均商业面积在1—1.2平方米较为适合，按此标准如果仅仅从商业面积上计算，洛阳商业供应已趋于饱和。商业面积供应过剩，不仅给销售造成了很大的压力，同时在招商方面面临的难度也很大，商户的选择余地大了很多，各项目在招商方面竞争激烈，引发租金逐年下降。 供应量大，是商业无序开发的结果。诸多的大型底商项目面临招商困难局面。供应量大，并不等于没有市场，并不等于商业前景一片暗淡。在洛阳商业项目中，依然有不少的项目在招商与销售均取得了良好的业绩。现阶段在洛阳商业地产市场，只要抓住机遇，定位准确，商业发展面临的空间是比较大的。 4、洛阳商业发展前景： （1）、洛阳宏观经济运行： 年份 2003年 2004年 2005年 生产总值（亿元） 687 908.2 1111.5 人均生产总值（万元） 10768 1