浏阳河江岸风光项目可行性研究报告.doc

浏阳河江岸风光项目 可行性研究报告 长沙XX实业集团有限公司 上海中建建筑设计院有限公司XX分公司 二OO七年三月目 录 第一章 公司概况 1.1公司简况 1.2 公司组织机构 1.3 公司的经营管理 第二章 项目分析 2.1项目说明 2.2项目背景 2.3项目价值分析 2.4项目立项及建设规模 2.5项目建设方案 2.5.1设计原则 2.5.2建设布局 第三章 市场分析 3.1中国房地产宏观环境分析 3.2XX房地产发展现状 3.3长沙房地产行业发展变化 3.4长沙房地产产业发展趋势 3.5项目的市场分析 第四章 财务分析 4.1财务分析目的及依据 4.2投资估算及资金筹措 4.2.1资金筹措 4.2.2资金运用 4.3财务评估说明 第五章 结 论 摘 要 长沙是个发展中的城市，根据长沙2000——2010年城市社会经济发展纲要，2020年城市人口将增加至350万。21世纪以来，省委省政府积极推进长、株、潭三市融城，制定了一系列的重大举措，其城市产业、资金、人口等城市要素正处在高速发展之中。随着城市社会经济的发展，城市居民收入的不断增加，城市居民的居住方式、居住质量也随着发生突破性的改变，这种改变主要体现在由传统式的小面积住宅、单体住宅、危房住宅向高档的住宅小区、高层住宅、大面积住宅的提升。不少房地产策划商对长沙市居民住宅情况的调查反映，长沙210万居民中，尚有70%的居民面临着住宅结构的调整和改善：一是居民家庭住宅老、旧、小，需要更住换新；二是上世纪七—八十年代生育高峰期出生的人口需要独立成家分居；三是城市化外来新增的城市人口对住宅需求的急剧增加；四是老城区的提升改造和城市道路等基础设施的扩容建设所产生的乔迁居民的住宅安置。而目前长沙房地产业所打造的住宅楼盘远远不能满足现有城市居民的住宅需要。从目前的住宅供求形势分析，长沙住宅市场发展前途很大，市场利润在未来相当长的时间之内，仍然保持着高位运行，住宅市场的资金投入可望得到丰厚的回报，外产业间的资金转移投入，在未来一段时间内仍将保持快、大、高的势头。 浏阳河江岸风光地产开发项目具有独特的开发优势：从本身的条件来看，该地块地处著名的浏阳河与湘江交汇入口稍上游，沿河600米风景秀丽，一衣带水，南北各有环城高速平行穿过，交通方便，河堤设施修筑完善，基础设施配套齐全，是宜居宜商的佳选之地；从该地域所在板块的城市建筑功能群体来看，西及西北有长沙市两馆一中心（博物馆、音乐馆、文化中心），东及东北有世界之窗、广电中心、国家级经济开发区和长沙县城以及河对面大型的水上娱乐中心，南边紧邻城市中心，是各大典型城市功能建筑群体的中心地带，该地块的房产开发既容易接受各大城市功能群体的人气辐射，又能使居者容易共享城市资源，特别是城市中少有的生态资源，是居住人气聚旺的风水宝地；从政策环境来看，去年来，该项目已列入长沙市政府和开福区政府的重点建设工程，各项行政性收费减半，税收全返，政府统一拆迁，安置政策规范，不存在扯皮、闹事的现象；从附近地块的楼盘开发销售的情况来看，价位久处高位运行，日增不减，空房率极低，炙手可热，旺销不滞。因此该项目的开发，无论是从地域地理、外围环境、同类楼盘的销售情况、还是从政府支持、政策条件、群体集合、开发时期、市场前景等方面来看，都具有很大的开发价值和开发优势。 浏阳河江岸风光商住小区项目由长沙XX实业集团有限公司鼎力打造。根据政府有关部门的规定，该地块容积率为5.06，总建筑面积逾69.7万㎡。目前公司已进行了多个阶段的市场调研和数据论证，认为要达到预期的经济效益，必须有计划的进行资金的持续投入。据计算，公司需要外部融资1亿元-3亿元人民币的资金作为该项目的启动资金。 长沙XX实业集团有限公司，于2006年11月升级成立，注册资金1亿元人民币，项目立项批准后即正式进行该项目的开发运行。目前在建和拟建的主要项目有：邵阳占地366亩、建筑面积70万㎡的中南农贸大市场，湘潭占地500亩、总建筑面积约66万㎡的国际有机绿色复合肥厂，长沙西苑银座商住小区等。 第一章 公司概况 1.1公司简况 长沙XX实业集团有限公司成立于二00六年十一月，注册资本为一亿元人民币，集团下辖XX金天地市场开发有限公司，XX雪纳新能源有限公司等控股和全资子公司。主要从事房地产的投资开发及配套设施建设和自建房产销售、租赁以及新能源开发等配套产业。公司自成立以来，牢固树立“打造经典、成就事业”的经营理念，把品牌效益、社会效益、经济效益、生态效益四位融为一体，追求企业全方位的形象塑造和可持续发展。公司董事长经营房地产业十多年，对房地产的开发及管理运营具有丰富的实际操作经验，同时，公司还拥有多名高级工程师及市场推广、营销类高级人才，负责公司各领域内的策划、经营和管理。他们在各自的