西安市房地产市读场调查报告.docVIP

西安市房地产业调查报告 编制人：林 蔚 林邦顾问机构香港有限公司 2012年4月 目 录 第一章 西安房目前地产业的宏观环境分析 　　 一、西安房地产宏观经济分析 　 二、西安市居民收入状况 　　 三、西安城市居民消费倾向 第二章 西安市目前房地产市场运行形势分析　　 一、西安目前房地产市场分析 　　 二、西安房目前地产市场运行特点 　　 三、西安楼市整体发展状况 第三章 西安市房地产市场区域调查分析 第一节 城南  一、城南的环境现状 二、城南与其他区域的比较 三、城南的房地产现状 四、城南目前房地产价格分析 第二节 城北 一、城北环境现状 二、城北与其他区域的比较 三、城北房地产现状 四、城北目前房地产价格分析 五、城北房地产未来前景  第三节 城东 一、城东地产发展概述 二、城东地产正在升温 三、城东目前房地产价格分析 四、城东成为西安地产的又一亮点 第四节 城西 一、城西区发展主要特点 二、城西目前房地产价格分析 三、交通成为城西地产的瓶颈 　　第五节 高新 一、西高新的环境现状  二、西高新与其他区域的比较 三、西高新的房地产现状 四、高新区目前房地产价格分析 五、西高新房地产的前景 第一章 西安房目前地产业的宏观环境分析 一、西安房地产宏观经济分析  2009年上半年，西安商品房销售量为493.02万平方米，较上年同比增长55.24%；其中，住宅市场销售面积为444.32万平方米，较上年同比上涨58.86%。从2007年下半年西安房价升至历史高位开始，到2008年西安楼市持续一年多的观望调整，再到2009上半年西安楼市开始出现量升价稳、重新焕发活力，西安楼市呈现出比较稳健的市场环境。2009年西安商品房总销售1337.6万平方米，与2008年相比增长了99.97％。即使与高速增长的2007年相比，也增长了39.62％。经过2008年下半年连续5次的降息，在契税、首付、营业税等利好政策推动下，2009年3月后房地产市场开始回暖。同时，随着相关部门对于楼市优惠政策延续的相关规定出台，不少西安市民希望能赶上最后的利好政策，也加快了购房步伐。而一些开发商在年末时加推新房源，同时加大优惠及促销力度，吸引了不少购房者。2009年西安楼市火爆，除了上述原因外，还有以下因素：一是政府的强力救市政策，包括对开发商和购房者的税费优惠政策，导致大量资金直接涌入楼市；二是例如结婚购房等居民的刚性需求依然非常旺盛；三是在强力救市政策的影响下，投资投机行为不断涌现，约占20-30％；四是对通胀预期的加强，使得大量资金纷纷瞄准商品房市场。2009年从上半年的刚需释放，到下半年的各种购房需求的激发，豪宅市场开始活跃，还有商铺、写字楼等市场，显现出经济回转上升过程中的房地产市场的回暖，还有各种投资资金的涌入，房地产已经成为这一年最为保值的投资选择。 2010年下半年房地产供求关系将逆转，预计2010年全年地产类上市公司归属母公司净利润仍将保持30%-35%的增速。2009年是房地产行业“高增长”年，全年行业销售情况超预期，呈现价量齐升的态势。房地产开发投资一季度见底回升，新开工面积同比先抑后扬，土地市场交易日趋活跃，地王再现，房价也顺势大幅攀升。从我国房地产行业的发展周期来看，房地产行业的快速发展时期还将延续25年左右。人口生育高峰和城市化进程是我国房地产行业长期处于景气周期的催化剂，房地产行业将在金融安全与社会安全的两个边际区间实现增长的最大化。而短期稳定发展、长期向好将是房地产行业未来较长时期的主旋律。2010年上半年西安房地产商品房供给仍将呈现供不应求的格局，即价升量涨。从政策的延续性、供求关系、业绩高增长、宏观经济政策连续性、通胀、本币升值预期等几个方面来看，上半年楼市仍有望实现价格温和上升，销售平稳增长。而下半年行业将面临供应增加、房价失调的政策更趋严厉、信贷规模限制、加息预期、房价高企等一系列问题，预计供求关系将在下半年逆转。、西安市居民收入状况 目前，西安市城市居民人均可支配收入8376.65元，同比增长13%。从可支配收入构成角度看：工薪收入、转移性收入、经营者净收入和财产性收入分别占总收入的68.7%、24.7%、3.3%和3.3%。并且构成家庭收入的四大主要渠道,都呈现增长势头。2009年，西安市全年生产总值（GDP）达到2719.10亿元，比上年增长14.5%，高于全国5.8个百分点。其