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宏观调控下中小城市土地储备发展机制探讨 南通市土地资产储备投资中心 凌晨 胡晓添 张美霞 石宝根 摘要：本文就宏观调控形势下，对当前中国土地储备发展现状深入分析，归纳总结中小城市土地储备工作发展的特点及目标，并以江苏省苏中核心城市——南通为例，对中小城市土地储备机制的发展进行探讨，着力打造一条“收储周期短、资金占用少，用地指标省、经济效益高”的收储之路，供中小城市土地储备机构参考和借鉴。 关键词：宏观调控；中小城市；土地储备；机制 城市土地储备制度最早起源于19世纪荷兰的阿姆斯特丹，在我国上海市于1996年成立了首家城市土地储备机构——土地发展中心，随着土地市场化流程的不断推进，逐步形成了上海、杭州、南通这三种具有典型特征的城市土地储备模式。现阶段，《土地储备管理办法》已将土地储备目标明确定位为有效调控土地供应市场、促进土地资源合理利用。土地政策层面的有力支持，为土地储备带来了新的契机；然而当前严峻的经济走势与持续从紧的宏观调控态势，土地储备在机制创新上面临着新的挑战。本文将分析土地储备工作当前形势、在中小城市运营中的基本特征及发展目标，结合南通市土地储备的实践，对当前宏观调控形势下中小城市土地储备发展机制进行探讨。 一、对当前土地储备面临形势分析 1、经济走势要求土地储备进行实时调整 从经济运行走势来看，全球经济增长有所放缓、短时期内通货膨胀已经基本成为事实，加之美国次级债所引发的全球范围内金融危机，更进一步加剧了全球经济环境恶化，中国经济作为全球经济中一个重要的组成部分,必将会受到较大程度的影响。根据国家发展与改革委员会公开发布的统计数据来看，2008年上半年,我国的国内生产总值为130619亿元，按可比价格计算，同比增长10.4%，比上年同期回落1.8个百分点，国民经济增长增幅呈现回落态势；全社会固定资产投资68402亿元，同比增长26.3%，比上年同期加快0.4个百分点, 固定资产投资增速基本持平，其中房地产开发完成投资13196亿元，同比增长33.5%，房地产市场有效供给量显著提升，加之高企的房价，导致供需关系出现反转，市场观望情绪严重。 找论文到华夏免费论文网！ 2008年8月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%,与近期最高涨幅1月份的11.3％相比，房价出现一定回落，成交量大幅萎缩。据国土资源部的统计数据显示，今年第二季度，全国35个主要城市地价总体水平为1806元/平方米，同比增长11.94％。相比第一季度的12.12％，全国主要城市的地价增幅有所放缓。据不完全统计，今年上半年，全国一线城市有超过40块土地流拍，目前这一现象有向二三线城市蔓延的趋势。房地产市场阶段性的调整，在一定程度上限制了土地市场的有效需求，直接影响到土地储备工作的计划与进度，因此相应的工作需根据市场的变动进行实时调整。 2、宏观调控要求土地储备运营导向改变 从宏观调控态势来看，自上个世纪九十年代末我国房地产市场进入新的一轮快速发展时期，国务院代表国家为平稳房地产市场，从2003年开始连续出台了一系列的宏观调控政策，对控制银根与紧缩地根的力度逐年加大。2007年以来宏观调控在三个方面的工作有所加强：一是在金融市场方面，一年内6次上调银行基准利率、10次上调存款准备金率、提高第二套房的首付和利率；二是在土地市场方面，强调节约集约用地、控制大套型商品房、对“招拍挂”出让土地的方式作出重要修改、查处“以租代征”为重点的土地执法百日行动；三是在住房市场方面，由“重建设”转为“重保障”等一系列宏观调控政策措施的实施，要求市、县国土资源管理部门优先安排廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，确保其年度供地总量不低于住宅供应总量的70％。政府已将调控转向抑制房地产过热投资、调整供地合理结构、保障居民居住需求等方面。 日前，央行、银监会联合出台《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构以严格限制粗放低效用地、积极支持节约集约用地为原则，加强信贷合法合规审查，进一步改进金融服务，积极引导和推动节约集约用地。明确土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；同时，积极支持土地储备机构盘活存量建设用地，对储备符合规划（计划）且空闲、废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的，积极予以贷款支持，引导土地储备工作由粗放型扩张向集约型运作的方向转变。 3、土地政策要求土地储备发展机制改善 从土地政策层面来看，国务院及土地主管部门在连续颁布实施了《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》、《土地利用年度计划管理办法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《国务院关于促进