龙城春天前期物业管理方案.doc

前期物业管理方案 项目名称： 龙城春天前期物业管理 项目地址： 西陂镇小洋村宝竹南路3# 管理单位： 龙岩市康乐物业管理有限公司 （公章） 编制时间： 二00九年元月 前 言 龙岩市康乐物业管理有限公司受龙岩嘉盛房地产开发有限公司委托管理“龙城春天”前期物业项目。在管理该项目过程中，公司将派出精干、高效的管理团队，秉着“让业主满意、开发商放心,并通过优质的酒店式服务来提高开发商的美誉度,促进楼盘销售,形成开发、销售、管理的良性循环发展”的经营思想，以健全的管理制度、完美的工作流程和“物业管理无小事，件件都要用心去服务”的经营作风，努力提高业主的满意度，积极创建“安全、文明、整洁、舒适、优美的生活空间，力争用三年时间达龙岩市物业管理示范小区标准，用五年时间达福建省物业管理示范小区标准。 管 理 方 案 目 录 1、龙城春天物业概况 2、项目组织管理机构和人员安排 3、物业项目管理所需设备的配制和提供方式 4、物业管理盈利分析 5、公司各项管理制度及管理处各类人员岗位职责 6、前期物业管理顾问服务 7、物业管理内控 7.1工作流程 7.2 信息反馈渠道 7.3 控制方式 7.4服务质量标准及检查方法 7.5物业交接管理作业指导 7.6 管理处事物服务作业指导 7.7 机电设备（设施）运行维护作业指导 7.8 保卫服务作业指导 7.9 保洁服务作业指导 7.10绿化服务作业指导 7.11社区文化作业指导 7.12房屋（设施）养护修缮管理作业指导 7.13特殊服务作业指导 7.14 作业交验指导 7.15 岗位培训作业指导 8、建议 1、龙城春天物业概况 “龙城春天”地处新罗区西陂镇小洋村宝竹南路3#，是由龙岩嘉盛房地产有限公司开发的生活小区。其占地面积41556m2,地上建筑面积75980.29 m2,共21幢、694套住宅（其中集资房2幢25套、房改房4幛32套）。在新建的15幢住宅中，有多层建筑11幢，小高层4幢（共有12部电梯）。为提高小区智能化管理，开发商在小区内安装了监控及巡更系统；为规范车辆停放，开发商建设280个地下车库供业主停放；该小区建筑密度为28.4%、容积率为1.83、绿地率达30.6%，属龙岩市内规模较大的生活住宅小区。 2、项目组织管理机构和人员安排 1、管理处主任1人，全面负责物业项目的管理、协调、质量控制工作。 2、综合部下设管理员、会计、出纳各1人，保洁员6人,共9人。 3、工程部下设水、电管理人员各1人。负责水电工程维护修缮工作。 4、保安部共20人负责治安，消防，监控，巡逻值勤。 其中队长1人；门卫岗有3个，每个岗要3人，再加上机动1人；消控室3人（24小时值班）；车辆管理员3人；小区治安巡逻员3人（三班倒）。 建议： 1、将消控室的设备接到门卫岗内，则可减少3人的工资成本； 2、从6号楼至8号楼之间开通一条机动车道通往老宿舍，则可撤掉一个门卫岗，又能减少3人的工资成本。 3、物业项目管理所需设备的配制和提供方式，其内容包括:器械、工具以及通讯、治安装备及办公用品等。 部门 名称 型号 规格 数量 备注 序 号 名称 型号 规格 数量 备注 办 公 室 办公桌椅 4套 工程部 办公桌椅 2套 沙发 1套 电工工具 1套 电脑设备 2套 手电筒 2把 保险柜 1台 工具箱 2个 电风扇 2台 水工工具 1套 打印机 1台 饮水机 1台 传真机 1台 保 安 部 办公桌椅 3套 饮水机 2台 对讲机 6套 电话 4部 警棍 5根 档案资料柜 1套 服装 40套 各类办公用品 1批 清洁工具 6套 会 议 室 双人桌 22张 绿化工具 1套 讲台桌 1张 喷雾器 2台 活动椅 44张 垃圾桶 21个 写字板 1块 上述办公设施设备由开发商负责提供。此外，如警示标志、宣传栏等也应由开发商提供。 4、物业管理盈利分析 4.1.1物业费预算月收入： 物业类型 数 量 中标单价 实际单价 实际收入 多层住宅 35366.70 m2 0.6元/ m2 0.50元/ m2 17683.35元 高层住宅 37503.59. m2 1.2元/ m2 1.00元/ m