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房地产基本情况概述 一、房地产的概念 1.土地和房屋财产的总称 2.房产的中的建筑物有房屋和构筑物 二、房地产开发企业的业务范围 1．土地开发 2．商品房开发 3．城市基础设施和配套设施的建设 4．代建房或工程 5．房屋的出租和经营 三、房地产开发的主要环节及其风险 环节 关键控制点 风险 措施 策划 创意、论证、评价 无创新，论证评价不科学、不客观 项目管理流程图（程序、责任人、进度、结果等）、各环节责任人前牵制关系、专家论证、项目核算、项目管理软件等 立项审批 选址、合作伙伴、签约、审批 违规、拖延进度、支付费用不合理 设计 设计方案功能成本评价 功能不合理、设计和施工成本过高 融资 融资规模、结构、风险、收益 资金不到位，预期收益风险 施工 施工成本、质量、进度 造价高、质量差、拖延工期 风险 内容 市场风险 需求、竞争、产品、需求导向、销售策略 政策风险 政策调整 资源风险 人财物资源及自然资源 技术风险 工艺技术、材料技术、设备技术 管理风险 管理体制、模式、制度、团队、劳资纠纷 财务风险 资金规模、结构、不良债权、金融和税收政策、汇率变化 个人风险 关键股东、管理人员、技术人员 自然风险 自然灾害 社会风险 战争、政治事件、国际关系、社会治安 其他风险 意外事故等 房地产企业涉税税种介绍 第一节 各阶段涉及的税种概述 项 目 税 种 前期准备阶段 1、契税 2、耕地占用税 建设施工阶段 1、建筑安装营业税 2、土地增值税 3、印花税 销售阶段 1、销售房地产营业税 2、土地增值税 3、企业所得税 4、城市维护建设税 保有阶段 1、城镇土地使用税 2、房产税 契税 纳税人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人 纳税行为： (一)国有土地使用权出让；　　(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；不包括农村集体土地承包经营权的转移。　　(三)房屋买卖；　　(四)房屋赠与；　　(五)房屋交换。 税率：3%~5% 计税依据： (一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格； (二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； (三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 　　前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税: (一)以土地、房屋权属作价投资、入股；(二)以土地、房屋权属抵债；(三)以获奖方式承受土地、房屋权属；(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 6．近期动态 （一）2008-05-26国税函〔2008〕514号《关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知》公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。 （二）2008-05-12国税函〔2008〕438号《关于无效产权转移征收契税的批复》：按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。 （三）2007-12-11财税〔2007〕162号《关于土地使用权转让契税计税依据的批复》：土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。 （四）2007-06-14国税函〔2007〕645号《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 相关法律文件： 1997-07-07国务院令[1997]224号《中华人民共和国契税暂行条例》 1997-10-28财法[1997]52号《中华人民共和国契税暂行条例细则》 第三节 耕地占用税 房地产企业的纳税前提： 持规划用地许可证和征地意见书，以及用地申请报告、经市计委、建委、规划委员会批准的项目可行性报告、规划设计方案、市规划局开具的设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等，到市土地管理局办理征地手续。征地方