金地背景悦项目产品规划建议(汇报版).doc

理工大学项目产品定位报告 一、市场以及客户分析 1.1区域市场情况分析 1.1.1区域市场现状分析 从北京的西南部整体房地产地产市场发展来看，相对其他区域较为缓慢，09年之前京石沿线整个市场的供应项目均为07年之前入市项目，局限在大宁山庄、中体奥林匹克花园以及珠江御景等早期相对低密度项目；而房山区离市区较远，依靠京石高速与城市环路连接，销售的项目规模较大，加州水郡（110万平米，容积率东区0.68/西区2.5）以及绿城百合（53万平米，容积率1.12）、西棕榈滩（22万平米，容积率2.17）等，主要依靠区域内的客户，同时尽可能利用低密度的产品吸引一部分市区客户到此置业，相对客户群体辐射面较小；同时区域内新土地供应非常稀少，得到的市场关注较弱！ 09年整个房山市场从北京的价值洼地，一跃成为地产热点区域；09年4月，房山线地铁规划方案正式出台并开工建设，同年房山区政府规划长阳半岛居住区与CSD休闲购物区战略规划正式启动，09年9月长阳居住起步区1号地在万科拍出6497元/平米楼面地价的推动下整个房山区域尤其是长阳区域的房地产市场，引发了北京市场最普遍的关注。周边在售项目价格纷纷上调价格20—40%不等，从7000/平升至10000/平，区域关注度不断提高。随后万科接连获取长阳两块土地，总规模共计百万平米，同时带动了首开、城建、绿地、中铁等品牌开发商的关注和进驻，随着项目的不断面市，CS