星河明苑房地产开发项目可行性研究报告.docVIP

黔江·星河明苑 项目可行性研究报告 编制号：SENLZ-2008015 编制单位：重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司 二00八年四月 编制人员名单 屈浩泽 公司总经理 谭 刚 高级经济师 张晓东 工程师 盛稶湛 咨询师 何秀琼 统计师 李宇思 咨询员 贺 岚 咨询员 目 录 总 论················································4 市场分析··············································11 第三章 建设规模与内容········································33 第四章 项目选址··············································35 第五章 设计、工程方案········································38 第六章 节能设计··············································50 第七章 环境保护··············································51 第八章 建设与管理············································53 第九章 经营管理··············································56 第十章 投资估算与资金筹措····································58 第十一章 财务分析············································63 第十二章 综合评价及结论·······································72 第一章 总 论 通过黔江·星河明苑项目组严密的市场调查工作，我们获得了该项目所处区域内的人流、车流、竞争楼盘、行业分布、居民状况以及目标客户的第一手资料，整理分析后总结了多种建设方案，通过对比，从财务和营销角 度分析了黔江·星河明苑建设的必要性和可行性，最后形成了本报告。 1、报告编制过程中所遵循的有关法律、法规及政策无重大变化。 2、项目所在地——黔江区的社会经济发展战略不发生重大调整。 3、本报告财务预测期内有关信贷利率、税率、汇率在正常范围内波动。 4、无其它人力不可抗拒因素及不可预见性因素所造成的重大影响。 第一节 项目概况 一、项目名称 黔江·星河明苑 二、建设单位 重庆星河房地产开发有限公司 三、项目负责人 重庆星河房地产开发有限公司 罗绪国 四、建设地点 原黔江区啤酒厂 五、建设性质 新建。（政府挂牌有偿用地）。 六、用地面积 14307.17㎡ 七、用地性质 住宅、商业 八、建设规模 用地面积14307.17㎡，建筑面积56098.49㎡，住宅43366.68㎡，商业面积5166.35㎡，地下车库及设备7023.68㎡，物管建筑面积420.89㎡。 九、总投资及资金筹措 总投资10108.29万元， 银行贷款2000万元，自筹 8108.29万元。 该项目后期投入资金由重庆星河房地产开发有限公司自筹和以滚动开发的形式解决。 十、容积率 3.43 十一、绿地率 31.86％ 第二节 项目背景 一、建设单位基本情况 略 二、项目提出的理由 1、符合城市建设规划 为了加快黔江城区的开发建设，结合黔江区以及黔江啤酒厂片区的城市建设规划，根据黔江区人民政府建设项目招商优惠政策的规定及措施，我司决定对啤酒厂项目组团工程开发建设。 因此，该项目的建设不仅符合黔江区城市建设规划，同时，又符合黔江啤酒厂的区域规划建设要求。 2、区域市场消费需求增大 黔江老城的开发带动了黔江区的经济发展，房地产业在黔江区的发展也十分迅速，特别是啤酒厂片区的旧城开发改造，会迅速填补市场需求的空白，释放黔江区居民的居住压力，对政府和民众都是一件功德无量的好事。 三、项目提出的必要性 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济