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专家详尽解答《房屋登记办法》 2008-06-12 ??“《房屋登记办法》与老《办法》有什么区别？”“农村集体土地房屋能否登记？”“哪些情况下可预告登记？”“申请房屋登记，要缴哪些费用？”……新《办法》实施，与普通居民息息相关的一系列疑问也随之出现。正确理解新《办法》，对保护权利人和利害关系人的不动产物权不受侵害尤为重要。6月10日，市房管局产权与市场管理处处长程成顺、法制处副处长王黎珺接受本报记者专访，针对普通居民的系列疑问，给予了最详尽的解读。 ??记者：将于7月1日起实施的《房屋登记办法》与现行的《城市房屋权属登记管理办法》有哪些重大区别？ ??王黎珺：首先是登记模式发生了根本性变化。登记机构将从原来的强制性管理形态转变为由权利人自愿提出申请。未经登记，不发生效力，但不违法也不罚款，登记机关只提供服务；其次是确立和细化登记簿制度，登记簿内容高于产权证内容，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准，产权证不再是房屋唯一的合法凭证；房屋登记簿记载事项的法律效力大大强化了，因而，市民一定要改变以往的重产权证、轻登记簿的观念。为了保护自己的权利，在房产交易的过程中，要养成去登记机关查询房屋登记状况的习惯。 ?? ??记者：长期以来，在办理房屋权属登记和房产交易时，民间存在两种做法，一是夫妻共有的房产，习惯登记在一方名下；二是二手房交易时，登记机构受理后登记前，买受人就支付了房价款，而实际产权并未真正过户。这些习惯做法，常在交易中产生纠纷，那么新《办法》将怎样有效保障当事人和善意第三人的合法权益？ ??王黎珺：新《办法》规定：共有房屋，应当由共有人共同申请登记，“隐形产权人”需实名化，并实行夫妻共有产权实名登记制度。凡是夫妻共有的房产，应该办理共有登记。在今年7月1日之前，原房屋产权交易或抵押等，均需征得夫妻双方的同意，才能办理有关手续。而在7月1日之后，登记以实名制为准，如果登记在一方名下的房产，其单方就可以行使处置权；同时，将拟建立交易资金监管机制。房产交易的当事人，在受理后登记前这段期间内，将购房款交由机构监管。根据约定，经审查，准予登记的，登记机构将购房资金划到出卖人的账户；不予登记的，则将资金划入买受人账户。 ?? ??记者：以前，市民经常会买到已经卖给别人的房屋，对于“一房多卖”现象，新《办法》有哪些规定？只签了房屋买卖合同，房子算不算购买人的？ ??王黎珺：为防止“一房多卖”现象，对购房后无法及时办理过户手续的，购买人可以与出卖人在合同中对“预告登记”作约定，并及时向登记机构办理预告登记。也就是说，消费者交了首付，买了期房之后，就可以凭借商品房预售合同中关于“预告登记”的约定，到有关部门办理“预告登记”，将消费者要求开发商交房和办理产权过户等预售合同上的权利，登记在房屋登记簿上。买卖房屋合同，从合同成立时生效；未办理所有权转移登记的，不影响合同效力。但该房屋的物权转移，自记载于不动产登记簿时发生效力。另外，对预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让或抵押的，当事人都可以作预告登记的约定。 ?? ??记者：预告登记有哪些作用？ ??程成顺：预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约房开商把已出售的住房再次出售或者进行抵押，保障预告登记人的合法权益。预告登记的意义主要体现在以下几个方面： ??一是保全作用。如房屋买卖合同成立后，由于合同没有对抗第三人的效力，能否实现合同的约定，还是个未知数；而预告登记后，原房屋权利人一旦违背预告登记而加以变更，其行为为无效，从而使买受人的请求权得以保全。 ??二是限制出卖人的处分权。在未登记之前，出卖人享有对不动产的处分权，登记后，出卖人不可以再随意处分其不动产。未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力。 ??三是产生买受人优先购买的效力。对于买受人而言，没有办理预告登记的房屋买卖合同，只是取得一种合同债权，不是一种优先他人购买的权利；预告登记虽然还不能说取得物权，但可以产生对抗他人的效力，从而使买受人取得了一种具有物权效力的优先购买权（即债权物权化）。 ??但是，预告登记应以不动产权利人的同意为前提，如果双方没有达成预告登记的约定或者法律没有强制的预告登记规定，是不能进行预告登记的。 ?? ??记者：哪些行为需要预告登记？ ??程成顺：有四种情形可以申请预告登记。预购商品房，以预购商品房设定抵押，房屋所有权转让、抵押的可以申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者