营销计划编制流程.docVIP

确定营销方案流程 营销计划编制流程 分析客户 1.1家庭结构 1.1.1 年龄/性别/婚否 1.1.2 学历/行业 1.1.3 有无子女 1.1.4 有无赡养老人 1.2经济背景 1.2.1 年收入 1.2.1 家庭年收入 1.2.3 家庭住房情况 1.2.4 购房支付能力 1.3购买偏好 1.3.1购买者地域分布；1.3.2?购买者动机（自主/投资）1.3.3功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）1.3.4?购买时机、季节性1.3.5?购买反应（价格、规划、地点等）1.3.6?购买频度 1.4需求敏感度分析 1.4.1 对项目外部条件的需求敏感度分析 1.4.2 对产品条件的需求敏感度分析 1.4.3 对产品功能系统的需求敏感度分析 分析产品 2.1项目基本情况 地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等） 2.2项目周边情况 主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等） 2.3项目优劣势分析（SWOT分析） 项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T） 2.4项目发展前景预测 市场前景、价格走势、项目切入点等 2.5项目主要定位 市场定位（市场形象、主题品牌） 客户定位（主要客户对象） 价格定位（均价、最低价、最高价） 2.6项目开发规模和产品类型 整体开发/分期开发、产品类型（商业/居住/办公/其他）的 2.7项目规划及建筑 建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积 小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施 2.8户型优劣势分析 每种户型的卖点分析及弱点规避 2.9 舒适度分析 分析竞争对手 3.1?项目分析 3.1.1 项目定位 3.1.2 客户定位 3.1.3 产品定位 3.1.4 价格定位 3.2?产品特性与户型配比 3.3产品价格（价格策略与价格走势）3.3?建筑规模与风格3.4?建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）3.5?装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）3.6功能配置与相关配套（会所、商业街、游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校等）3.7?物业管理（是自己管理还是委托其他物业、收费水平、管理内容等）3.8?发展商背景（实力、以往业绩、信誉、操盘能力） 3.9项目实际经营状况（销售状况、开发进度、营销分析、客户分析与市场反映） 提炼主题 提炼项目核心主题与关键词 4．1项目定位语 4．2项目推广语 广告公司确定 5.1广告公司市场考察 5.1.1其公司规模、其服务对象、其推广项目。 5.1.2主要服务领域与服务范围。 5.1.3业界口碑与客户合作关系状况。 5.1.4广告公司的成长性与可持续服务能力。 5.1.5相关创意、设计人员的行业素质、经验与实际操盘能力。 5.1.6已往或在服务项目、广告推广的基本情况及营销的市场反映。 5.2广告公司的项目合作服务合同签定 5.2.1双方约定项目服务期限与服务费用 5.2.2双方约定项目服务内容与付款方式 5.2.3双方约定项目服务考核标准 5.2.4双方约定权利与义务 楼盘名称 6.1 案名 6.1.1面向社会策略征名 6.1.2企业内部选定案名 6.2推广案名 6.2.1根据市场需求可考虑项目推广辅助案名 6.2.2根据项目分期开发需求可考虑项目分期推广案名 卖点组合 7、1项目区位卖点 7、2项目规划卖点 7、3项目景观卖点 7、4项目配套卖点 7、5项目产品卖点 7、6项目社区文化卖点 7．7 项目人文卖点 7、8项目物业服务卖点 VI设计，销售包装 VIS系统识别 8.1基础部分8.1.1?标志8.1.2?标准色8.1.3?标准字体 8.2应用部分8.2.1?现场办公物品（笔、便签、笔记本、纸杯、手提袋、单页、折页、电子光盘、楼书） 8.2.2礼品（钥匙链、雨伞等小礼品） 8.2.3服装、工作牌（?胸卡） 8.2.4吊旗、路旗、彩旗 8.2.5背景墙、接待台 8.2.6环境导视 8.2.6.1工地围板8.2.6.2广告牌 8.2.6.3导视牌8. 2.6.4形象墙8.2.6.5门楣标牌8.2.6.6指示牌8.2.6.7展板规范8.2.6.8台面标牌 8.2.6.3功能警示标牌 销售包装 8.3体验中心（售楼部） 8.3.1概念包装 8.3.2