加強物业管理的思考和建议.docVIP

加强物业管理的思考和研究 奉贤区住房保障和房屋管理局 局长 宋宝明 解决问题是开展深入学习实践科学发展观活动的重要内容，是开展深入学习实践科学发展观活动取得实效的关键环节，是确保学习实践活动成为破解当前物业管理难题核心所在。学习实践活动开展以来，在前阶段理论学习的基础上，我们调研小组针对调研题目《加强物业管理的思考和研究》，走访了几个小区，召开有关居委、业委、物业公司、业主代表相关人员的座谈会，听取了多方对物业管理工作目前存在的不足之处，并请他们对物业管理工作提出一些建设性的意见，从而了解到工作中制约科学发展的突出问题，包括政策层面、外部环境、硬件设施、技术水平、人员素质等方面，为我们找出问题解决问题提供客观的依据。 当前物业管理中存在着这样主要几个问题： 1、物业服务企业自身原因。 1）先天不足。在我区注册的物业企业中78%以上之前是属于房地产开发商自办企业（目前都已转制），只有22%属于产权自主型的私营物业管理企业。有一部分转制的物业管理企业员工由于之前的体制的关系，吃惯了“大锅饭”员工工作没有积极性，自由散漫没有责任心，但是由于许多原因企业又不能随意解聘员工，导致物业公司在内部管理上存在很多问题，对小区的物业服务上也是不尽心、不负责，更是没有开拓和创新精神。同时转制后物业企业与建设单位之间仍存在或多或少经济上的依赖关系，物业管理的价格管理体制与运行机制上基本做法是政府定价或制定指导价，但是在实际管理中有许多小区都是由建设单位补贴,导致了物业服务企业对收费率低，也使得物业服务企业无发展后劲。而物业服务企业在长期低成本运作下，使服务质量难以有本质提高。2）、物管企业规模小，成本大?。目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小,难以发挥群体优势,而且绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严重等问题。在我区实行物业管理的1850万m2里物业服务企业有56家，其中最小的企业仅管理三万多平方米的物业，然而“麻雀虽小，五脏俱全”,“小而全”的企业必然带来极大的资源浪费。3）、物业管理从业者的素质问题?。由于物业企业的薪资待遇、社会地位等问题，导致了物业管理行业从业人员的素质偏低，对自己服务的对象态度生硬、方法单一，管理服务不到位，再加上目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。4）、加之一些物业管理企业管理层指导思想不正确，对企业自身发展没有长远规划，过分强调当前利益，忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的理念、内容、质量很难到位。 2、新老历史欠债较多。 随着社会经济的不断发展，人民生活水平及服务要求的不断提高，住宅小区各类问题就逐渐显现，尤其是历史遗留问题的问题和矛盾越来越突出。老问题上：1）、房屋质量引发的问题，我区的商品房开发的比较早，由于当时房产开发市场的不规范、开发商为了降低成本，提高利润，造房时投工减料，所以98年以前建造的商品房质量问题比较多，房屋漏水、渗水情况比较普遍。上下水问题：像自来水管，98年之前用的都是冷镀管，几年下来管子锈蚀、腐烂、放出来的水有铁锈，严重的时候锈蚀造成水管堵塞，给居民的用水带来不便；有的小区下水管道管径小，碰到用水高峰或下大雨的时候就容易堵塞、造成积水；小区道路路面不平整问题，有的小区开发商为了降低成本在用料的时候比较节约，经不起小车几次来回，道路就破损，有的街坊路外口高，里口低，降大雨的时候积水不说，还造成底楼小区进水，居民怨声载道。2）、规划配套方面问题：之前小区内公建配套的不完善，使得小区的物业管理用房、居委会用房、物业保安值班室都成了问题，全区大概有21%的住宅小区无物业管理企业用房和业委会用房，给小区的管理带来不便；还有个别小区，一个小区有多个开发商建造，导致门牌号混乱；有的小区内还有不少的商业房，噪音、垃圾影响居民的生活环境；小区内的绿化问题，由于当时的绿化布局的原因没有考虑到绿化的生长导致现在大树等影响了居民的通风采光、安全、影响房屋结构等方面。又由于小区道路的狭窄、停车位的严重缺乏等，造成了停车难、乱停车现象； 3）、维修资金严重匮乏。在有关的调查中，目前有占全区物业总量26.6%建筑面积的房屋存在维修资金未足额到位的情况；在维修资金的欠款方面，我区的欠款总额达6320.18万元，部分镇、开发区政府欠款比例占我区总欠款额的87.4%，为5521.43万元，有一个镇欠款高达2535.69万元。俗话说得好，房屋的维修资金相当于房屋的养老金，如果养好金得不到保障，业主的利益也无法得到保障。新问题上，现在有很多开发企业为了节约开发成本等原因在同一个小区的动迁房和商品房按不同的标准和设施配套进行建造，（正阳世纪星城的动迁户业主反映所住房屋的楼层层高、小区绿化面积等相对较少