土地管理法修订 农地望直接入市.docVIP

土地管理法修订 农地有望直接入市中国房地产报从知情人士处获悉，全国人大常委会正在审议《土地管理法》修订草案，主要集中在农地入市这一领域。 “我们希望2013年年底土地确权能够全部完成，部分城市给予赋能，下一步的话就是鼓励城镇居民购买农村房屋，这是改革的方向。如果这些能够在实践中执行，那么《土地管理法》修订工作就简单了。”国土资源部（以下简称“国土部”）土地利用司相关人士告诉记者。 据了解，如果本次修订顺利通过，意味着集体土地可以不经过转为国有土地就可以入市交易。目前，地方政府对于这一呼声也非常之高。 征地制度改革新政 “稳定土地产权是推动产权交易的第一步，破题土地制度的第一步就是确权，然后才是赋能。”中国社科院农村发展研究所研究员党国英表示。 根据国务院安排，国土部正在酝酿推出一系列征地制度改革新政，今年年内有望推出的相关政策除了重新修订后的《土地管理法》，还有《农村集体土地征收补偿条例》、《集体经营性建设用地流转指导意见》等，受此影响，未来农地征补过程中，农民不仅有望获得较高的补偿收益，还可以逐步成为农地入市的交易主体。 土地问题是中国房地产乃至中国经济的核心环节之一。早在2010年，时任国务院总理温家宝就在回答城镇化问题时直言，土地问题根本上与制度有关，农民合法的土地得不到应有的保障，现有的财税制度在相当程度上还存在着“土地财政”的现象。这造成一手从农民那里廉价得到土地，另一手又高价卖给开发商。他明确表示，必须从制度上解决这些问题。 从那时起，国家就在酝酿立法解决土地问题。2010年1月，国务院法制办公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》征求意见稿。该征求意见稿适用范围为国有土地上的房屋征收与补偿，对于大量出现的“唐福珍们”的集体土地征收和拆迁问题，则无能为力。 也在同一年，北京大学法学院教授沈岿透露，国务院有关部门正在考虑如何解决集体土地征收问题。他分析，可以通过修改土地管理法及其实施条例的方式来解决，亦不排除同时制订一部具体细致的集体土地征收和补偿条例的可能。集体土地征收和补偿中存在的问题，诸如补偿标准过低、补偿不公、失地农民生活保障、暴力强拆等。 即便是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，其正式出台也是在一年以后，而对于集体土地征收条例，则一拖再拖。2011年，媒体曾曝该条例将于2012年出台，然而至今没有消息。 中国政法大学副校长马怀德在接受媒体采访时认为，集体土地更应保护。城市土地所有权是国家的，但农村集体土地不同，“你从农民手里把集体土地转变成了国有土地，把不是你的东西变成你的东西，从某种意义上说，集体土地征收的程序、条件、补偿标准，都应当比国有土地使用权收回更严格”。 目前集体土地征收中涉及补偿的费用为三类：土地补偿费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。土地补偿费归村集体经济组织所有，后两者归所有者所有。 立法规范集体土地征收和补偿，最大困难在于如何确定补偿标准。业内人士分析，集体土地在没有转为国有土地时，没有真正的市场价值。中国土地市场是由国家垄断一级土地市场，土地转为国有以后，通过招拍挂等方式形成土地使用权的市场价值。 但农村的土地使用权价值，因不能进入到一级土地市场，并不能简单地用市场价去补偿。如果以国有土地上房屋拆迁的价格（暗含土地使用权价值）去补偿，又会产生如土地增值归谁所有等问题。 根据目前中国房地产报获得的信息，集体土地可以不经过转为国有土地就入市交易，这无疑将会改变集体土地的面貌。如果城镇人口能够购买农屋，小产权房问题也有望解决。 突围：温州样本 “农村改革的重点是给予农民产权，包括土地产权和房屋产权，然后就是赋能。农民拥有土地和房屋产权后，可以用于抵押、转让、投资，进而转化为资本。”经济学家厉以宁在接受中国房地产报记者采访时表示。 2012年，作为推进城镇化的重要方面，农村土地改革再度被提上议程。在完成农村土地确权的基础上，广东、广西、湖北、山东等地均加速推进农村土地改革及土地产权交易试点。 兼具国家级农村改革试验区和金融综合改革试验区身份的温州，正在成为农村土地改革的新样本。 记者从浙江省国土资源厅官网上获悉，温州市农村土地将全部进行确权，而整个浙江省土地确权率达到97%。 温州市近日发布的《温州市农村产权交易管理暂行办法》（以下简称《办法》）规定，自10月1日起，包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权将在农村产权服务机构进行交易。 长期以来，我国法律对农民私有房屋的买卖、转让限制严格，禁止转让给外村村民和非农业户口居民。温州这次改革最大的突破在于，农屋从村级交易扩展到县域交易。值得一提的是，非城镇户口人员可以在县域内参与农房买卖。 根据《办法》，这12类农村产权包括：农村土地承包经营权；林地使用权、林木所有权和山林股权；水域、滩涂养殖权；农村集体资