房地产买卖合同法律问题.docVIP

臧高韵律师：房地产买卖合同的法律问题 本期介绍： 现在的房屋买卖合同是房屋土地管理部门统一印制的合同文本，合同中关于交房期都有较为严格的具体规定，并且还有晚交房的惩罚性条款，比如在逾期若干天内要付违约金，逾期若干天内购房人有权退房，并要求发展商偿付利息及支付双倍定金等。 本期法律快车专题栏邀请上海知名的房地产纠纷律师—臧高韵律师为我们详细讲解房地产买卖合同违约的法律问题。 访谈嘉宾： 臧高韵律师，上海盛沃律师事务所合伙人。在知识产权(商标、版权、专利)、反不正当竞争、房地产(买卖、租赁、抵押贷款见证)、婚姻家庭、劳动纠纷、公司(常年法律顾问)、外商投资领、公司设立、股权转让等领域具有丰富的经验。 法律咨询：139-1882-3606 (咨询请说明来自法律快车) 访谈内容： 法律快车网： 法律快车的朋友们，你们好!臧高韵律师，您好!欢迎来到法律快车访谈专栏接受专访。 臧高韵律师： 大家好。 法律快车网： 房地产买卖合同应当包括哪些主要条款？ 臧高韵律师： 上海市房地产买卖合同正文共14条，其中第一条是关于房屋基本情况的条款，第二条关于房价的条款，第三条关于土地使用权条款，第四、五条是关于交房验收的条款，第六、七条是关于房屋过户交易的条款，第八条是关于缴纳国家税费的条款，第九条是关于逾期付款违约的条款，第十条市关于逾期交接房地产的违约条款，第十一条到第十四条是关于合同效力、争议解决方式等条款。房地产买卖合同还包括相应的补充条款及六个附件。 法律快车网： 房地产买卖合同无效的情况有哪些？ 臧高韵律师： 一般情况下由产权人的真实意思表示与购买人签订的房地产买卖合同推定均是有效，如果出现了合同法规定的合同无效的情况下，经过诉讼程序，被法院认定无效的具体情况包括： 　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 　　(三)以合法形式掩盖非法目的； 　　(四)损害社会公共利益； 　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。 　　例如，目前经常会出现的小产权房买卖，就曾经出现被法院判决确认房屋买卖合同无效的案例，这是由于小产权房不具备可以出卖的条件，违反了法律的强制性规定。 法律快车网： 请详细列出房地产买卖合同中关于违约金的法律规定？ 臧高韵律师： 在上海市房地产买卖合同中，关于违约金条款主要是第九条(关于付款的违约金)及第十条(关于房屋交接的违约金)，一般参照合同房的真实意思表示可以具体选择约定相应的违约金条款，也可以在补充条款作进一步明确约定。主要依据还是参照合同法第七章107条到122条关于违约责任的规定。具体如下： 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： (一)法律上或者事实上不能履行； (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； (三)债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。