2015房企业绩研评系列-14从管理费用和薪酬高低看房企管理及团队建设2.docVIP

房企业绩研评系列—14 从管理费用和薪酬高低看房企管理及团队建设 兰德咨询总裁 宋延庆 企业管理及团队建设，是个永恒的话题，特别是在专家、培训师和咨询机构泛滥的当下，又是个很难服众的话题。而对管理咨询长达16年的我们来说，这个话题太熟了，甚至懒得说，也不知道具体说什么。为了尽可能出彩，我们换种数理方式来说。 大家先想想，你对自己企业的管理现状满意吗。相信很少有人会说满意。为什么绝大多数都不满意呢，其中很多企业还找过管理咨询公司，怎么还不满意呢？或许唯一可解释通的是，管理永无止境，所以也永无满意。 事实上，对于房地产企业管理，每家企业都“在路上”，因为每家企业都不时出现新的管理问题，需要找到新的答案。而在这个过程中，很多中小房企在仰视、借鉴一些标杆企业的做法，却没有弄清楚人家为什么那么做。比如万科2014年开始不再提销售额，而是强调销售回款和精益化管理，但你知道万科商业地产和互联网思维的管理保障是什么，仅靠制度流程吗？绿地地产业务走向海外，海外投资项目与国内项目的管理模式能一样吗？还有，万达、龙湖的ERP为什么要自己建？ 严重地说，不明真相就借鉴，不照镜子只照搬，是很多房企的怪病。 在描绘管理水平高低时，很多企业及咨询机构经常说八个字：有责、有序、有效、高效。这显然是定性描绘。那么，有没有可能用量化指标来衡量管理好坏呢？事实证明，能。 确定“提高管理水平”的目标，是“提高管理水平”的前提。这句话并不绕，就像研评13所说的衡量、评价自己企业效率高低一样。要提高管理水平，首先要弄清楚自己企业管理状况到底如何——摸清底数，才能确定要“提高”多少。 在《房地产企业经营管理蓝皮书》中，我们列出了五类、21项管理类量化指标。结合上市房企2014年年报和2015年一季报数据，兹举几例。 截至2015年4月30日，已有179家上市房企发布了2014年报，有84家发布了2015年一季报。据兰德咨询统计，179家上市房企管理费用合计 743.34 亿元，平均占营业收入的 4.28 %；“应付职工薪酬”合计 865.74 亿元，平均占营业收入的 4.98 %。为了便于企业对比自己企业管理费用及薪酬水平高低，我们统计了百强房企中属于上市公司并已发布财报的66家企业。图表14.1是管理费用率前十（越低越好）和后十名的企业，表14.2是六家千亿房企管理费用率、和薪酬水平对比。从表中可以看出，不同企业高低差距非常之大。 图表14.1 管理费用率前十（越低越好）和后十名的企业 前十名房企 后十名房企 排序 企业简称 管理费用率 排序 企业简称 管理费用率 1 泛海控股 21.68% 1 金地集团 2.15% 2 上实城开 11.25% 2 中粮地产 2.15% 3 北辰实业 11.22% 3 滨江集团 1.98% 4 北京实业 11.22% 4 华远地产 1.62% 5 莱蒙国际 9.23% 5 保利地产 1.58% 6 合生创展 8.15% 6 中海发展 1.58% 7 花样年 8.02% 7 招商地产 1.26% 8 合景泰富 7.59% 8 绿城中国 1.22% 9 深圳控股 7.23% 9 招商局置地 1.20% 10 金隅股份 7.00% 10 国瑞置业 0.52% 来源：企业年报 制表：兰德咨询 表14.2 五家家千亿房企管理费用率、和薪酬水平对比 （单位：万元） 企业简称 管理费用率 高管人均薪酬 员工人均薪酬 万科 2.67% 298.8 12.85 万达 6.37 — 14.97 保利 1.58% — 9.14 碧桂园 3.74 440.93 17.97 中海 1.58 372.06 5.54 来源：企业年报 制表：兰德咨询 其实不仅是管理费用率，其他指标，例如研评13所说的效率类指标，不同企业高低差距也都非常之大。 在摸清了底数、设定了目标后，下一步就是该采取哪些措施了。首先强调的是，房地产企业的管理一定要基于行业特点，基于企业的基因和文化、开发模式和业务特点、领导风格和职业经理人团队素养等。任何效仿、借鉴其他企业管理模式的做法都是违背原则的取巧，事实证明也不可能逃脱反复折腾、管理水平始终不高的结果。正确的方法应是，追根溯源，找准切入点，标本兼治；管理文件要尽量简约化、图表化、工具化、信息化，以利于执行；将管理水平量化为管理费效比、运营效率等财务指标，层层分解，逐项落实，严格考核。 具体来说，企业可从三个方面加强内部管控：企业管理模式及组织制度流程绩效管理企业管理模式及组织年报中就“高管薪酬”事项注明“给高管的报酬以公司的业绩为依据”，但在2014年业绩增速放缓，甚至出现下滑的情况下，A股地产公司高管薪酬增速却超