胜和广场写字楼招商策划讲解.doc

本方案着力于对东莞写字楼市场进行供需特质分析，针对本项目的写字楼部分，提出可行的营销策略，并完善操作思路，最终落实细节执行。 探查市场需求空间 提炼项目的独特优势 提供更多的附加值 形象、概念提出及推广 完善操作、服务细节 市场分析 2003年,第一国际、华南MALL、地王广场、星河传说等四大商业地产开启了东莞商业地产的高速发展期,其后二、三年各类形态商业项目纷纷跟随这四大商业项目所描画的大好前景上马，一时间风生水起，市场空间由最初的空缺状态快速进入饱和、激烈竞争状态，目前以写字楼为主的商业项目主要集中于东城区与新城市中心区。 新城市中心区附近写字楼项目： 本项目位处新城市中心区，新城市中心区是城市建设的重点，是东莞新城市形象的代表，是未来的中央行政区、中央商务区，它是众多地产商的必争之地。 在新城市中心区的周边聚集了东莞最密集、最豪华的写字楼项目:第一国际、华凯广场、中环财富、鸿福广场、腾龙大厦、南城商务大厦、怡丰阳光大厦、南城国际商务大厦、曼哈顿时代（商业公寓式结构）、鸿禧中心、鸿福楼、时代广场、鸿基大厦、中国电信、华凯大厦、金盈大厦、中国联通、盈锋中心…… 目前除了较早开发的华凯大厦、金盈大厦、中国电信、联通大厦、鸿基大厦外，其余的写字楼招商最长为一年左右，平均空置率为60%。 在地理位置和景观上胜和广场、金盈大厦、华凯大厦……有着得天独厚的先天优势，由于它们入市较早抢占了市场先机，金盈大厦、华凯大厦在价格上面要高于市场价格，他们的品牌和影响力都已形成，成为大中型企业、品牌、实力企业首选目标。 本项目面临的竞争项目——国际商会大厦、鸿禧中心 华凯大厦 2003 40—50 110、170、245、325… 2.8 70% 93% 银行、商场 成立较早,进驻了许多品牌、大型公司,配套商业成熟 车位较少，大厦外场地有限 金盈大厦 2003 25—36 170、250、400… 3 70% 90% 银行、商场 成立较早,配套商业成熟 大堂较小，装修简单。 第一国际 2003 25-30 120、160、200、300、 3 70% 50% 配套较为全面 品牌知名度极高,吸引了众公司进驻,面积合理,配套商业完善 电梯数量太少,写字楼总量、配套服务商业过大,导致总体状况冷清 国际商会大厦 2004 25—30 110、150、180… 3 70% 70% 面积实用、总量少、配套业态完善，成立较早。 缺乏形象 鸿基大厦 2004 28—33 100、150、250… 3 70% 70% 成立时间较早。 外观形象欠佳 华凯广场 2005 28—32 98、150、210、405… 3.5 70% 45% 豪华、气派 成立时间较晚 腾龙商务中心 2005 25—30 120、180、660… 3.5 70% 40% 免半年管理费，免停车费，豪华欧式风格，周边配套完善。 现场招商队伍力度不够 中环财富广场 2006 待定 70、120、160、200… 待定 ≈80% 待定 沃尔玛、高级会所、酒店 沃尔玛，人气旺，生活配套便利，豪华气派 显得较为拥挤，景观较差。 鸿禧中心 2005 26-33 100、140、260、300、400… 3 ≈70% 40% 周边配套较全 外型豪华美观、设有独立卫生间。 但景观环境较差。 小结: 关键词——入驻率：随着项目建立时间各项目租金水平呈下降趋势，入驻率也呈下降趋势，这说明写字楼市场需求已经趋于饱和，品牌聚集效应已经形成。 关键词——空置率：空通过入住率和项目所推单位面积比较，我们可以看出户型面积越大，其空置率也越高。 关键词——面积需求：经过调查，市场上所需求的单位面积大都在100㎡—200㎡之间。 关键词——物业管理费：物业管理费将是消费者关注的一个比较频繁的问题，把物管费折算到租价里面去，也就是该单位的一个总租价，在现有市场上虽然租价是呈下降趋势的，但物管费却是在上升，逆向地在提升租价。 关键词——租金水平：现行市场平均价格基本定位在26元/㎡左右。一些新推楼盘,价格调控幅度较大。 关键词——供求关系：市场上写字楼供过于求，已经处于买方市场，这给很多写字楼的开发商以很大的压力。 关键词——企业规模：根据金字塔结构理论，每年新产生的需要大面积写字楼的大企业、品牌企业总量较少，大大地少于中小型企业。 关键词——商务氛围：近期以来，大型企业和品牌企业基本上都已经入驻到华凯大厦、金盈大厦、国际商会大厦、鸿禧中心等一些相对项目开发较早的项目，那里已产生了吸纳大企业、品牌企业的商务氛围，羊群聚集效应告诉我们，大企业、品牌企业在选写字楼时会首先考虑这些项目。 关键词——目标消费群：数量众多的中小型企业，不会在意入驻写字楼的商务氛围、更多考虑的是面