中海、北辰、保利个案材料.ppt

* * * * * * * * * * * 推广分析 多渠道推广， 打造世界新中心，以奥运服务前生为背景 北辰三角洲目前正在销售E5区1-7栋，其他目前暂未推售，2011年12月开盘推出400套，成交240套。 推售情况 J户型2室2厅1卫1厨 93.72㎡ G户型2室2厅2卫1厨 115.22㎡ 户型设计差，进门没有玄关，且客厅无阳台，厨房阳台太窄，不实用，93平米设计成2房2厅1卫，户型设计机器不合理。 户型设计极其不合理，不实用，餐厅太小，且客厅无阳台，115平米2房2卫，空间浪费比较多。 户型解析 主力户型： 94平米二房；135平米三房；170平米四房，于2010年10月第一次开盘 交房标准（精装、毛坯） 总建面（万方） 分期情况 分几期 户型面积 毛坯、精装 537 共15个地块，总分期未知 目前在售40-159㎡ 户型 套数 比重 成交套数 成交面积 成交金额 二房 6461 28% — — — 三房 13800 60% — — — 四房 276 12% — — — 合计 23000 100% 2,660 332,461 2,773,844,624 推售情况 户型配比（2010年10月开盘户型配比） 户型配比（2011年5月28日开盘户型配比） 户型 面积段（㎡） 套数 占比 二房 92-115 314 81% 三房 134 74 19% 合计 92-134 388 100% 户型 面积段（㎡） 套数 占比 二房 86-91 205 20% 三房 100-146 668 65% 四房 170-196 152 15% 合计 39-115 1025 100% 产品推售 栋号 户型 面积（平米） 套数 占比 1 3房 159 120 100.00% 2 3房 135 134 50.00% 2房 94 134 50.00% 3 3房 135 148 50.00% 2房 94 148 50.00% 4 3房 134 74 50.00% 2房 94 74 50.00% 5 3房 135 104 43.70% 2房 94 134 56.30% 6 1房 60 152 33.33% 1房 57 152 33.33% 1房 73 152 33.33% 7 2房 115 120 50.00% 2房 93 120 50.00% 北辰三角洲E5区1-7号栋户型配比分析。 户型配比 栋号 面积 总套数 非住宅套数 可售套数 已签套数 成交价格 E5区1栋 19081.2 120套 0 64 56 8868.30元/㎡ E5区2栋 30845.46 268套 0 4 264 8391.21元/㎡ E5区3栋 33994.86 296套 0 175 121 8197.51元/㎡ E5区4栋 16972.64 148套 0 0 148 7531.85元/㎡ E5区5栋 28567.7 238套 0 3 235 7926.66元/㎡ E5区6栋 28743.58 456套 0 316 140 8403.66元/㎡ E5区7栋 24998.12 240套 0 237 3 7811.95元/㎡ 北辰三角洲目前推出E5地块，共7栋1766套，整体均价8161.6元每平米。 销售情况 北辰三角洲一季度销售数据 北辰三角洲1季度成交 套数 面积 均价 销售金额 月均成交数据 195 19,380 7,431 144,007,667 65 从以上数据可以看出，北辰三角洲年后月成交套数65套，走量非常迅速。 销售情况 北辰三角洲走货迅速总结： 开发商品牌实力、500W平米以上大盘。 无与伦比的配套及环境资源优势。 交通优势明显，地铁、轻轨齐聚于此。 目前成交均价相对第一次开盘更加优惠。 核心卖点： 品牌 大盘 交通 江景资源 自身配套 由于北辰三角洲所属地块是地王地块，从进入到长沙市场，就一直受万众瞩目，且加上不管从地理位置、资源优势，品牌，总体规划 以及交通来讲优势都非常明显。 产品买点分析 优势 劣势 机会 风险 1、拿地成本过高，项目体量过大，开发年限较长，未来政策及其它不可控因素较多； 1、品牌开发商，受媒体及业界追捧； 2、项目规模大，物业形态丰富； 3、地处湘江风光带沿线，拥有一线江景资源，适宜居住； 4、政府重点规划打造两馆一厅，外部环境好； 1、项目整体无明显劣势，只是产品设计上不够人性化； 2、受国企背景制约很难突破价格制约 1、两馆一厅建设、湘江北路开通，将带动区域的发展； 2、北城商业中心欠缺，作为开福区的地王，项目规模大，规划业态丰富，预计成为开福区的又一城市商业中心区域，有望带动周边整体人气。 SWOT分析 市场竞品调研 一、中海国际社区 二、北辰三角洲