房屋买卖法律风险防.docVIP

房屋买卖法律风险防范 一、概述 近年来，我国房屋买卖市场出现了空前的繁荣，但由于房屋买卖市场体系尚不成熟，法律体系不尽完善，市场管理机制不够健全，房屋买卖市场的交易行为不规范、不诚信，造成房屋买卖高速发展的同时，产生了相当数量的房屋买卖纠纷案件，特别是随着房产“新政”实施，商品房的房价起伏不断但因违约金及定金数额通常不高，在房价居高不下的的背景下，出卖人比较违约成本及再次交易将获得的利润后，通常选择承担合同违约责任而违约，实践中甚至出现“一房三卖”的情况。政策变化引起的合同情势变更。 中央及地方政府出台的关于房屋贷款等新政策导致合同签订时的客观条件发生重大变化，继续履行合同对一方明显不利，一方以合同情势变更为由诉至法院要求解除合同。央产房过户受政策限制 央产房即中央直属机关将自管房屋售予职工后，职工取得的房屋。国产房即省市直属机关(也包括铁路房产房)将自管房屋售予职工后，职工取得产权的房屋。受相关政策限制，一些央产房不能正常交易过户。一些被允许上市交易的，也往往因为卖房人未能与单位妥善解决住房面积超标等问题，而致使买卖中无法办理产权过户。由此引起的二手房买卖纠纷也占一定比例。 双方对分期付款比例及支付方式无约定或约定不清。 目前买受人与出卖人通常以《存量房屋买卖合同》范本为其合同文本，而该范本对首付款、余款比例及支付方式没有专门的条款进行约定，双方通常只进行口头约定或进行简单的书