2016香樟林对比凤凰城.pptVIP

前 言 “知己知彼，百战不殆”，做为置业顾问，熟悉本项目主要竞争对手的情况，以便在接待客户过程中，处理客户相关异议能够游刃有余。以下内容为香樟林和主要竞争楼盘山水凤凰城的优劣势分析 园林对比 园林质量对比 凤凰城最初打算做别墅项目，后期又改做住宅，规划上缺乏整体性，统一性，加上前期的别墅的空房率太多，现在整个外立面栏杆都显得破旧不堪，之前的大部分园林景观都是喷泉湖景占的比例较多，虽然乍看显得很有生气，但是这些喷泉水景是需要后期的经常经营维护的，入住率如果跟不上来或者与物业配合不好的话，管理不当以后这些将成为摆设，他们采用的是地下停车场所以树木都是无规则都错落在上面，显得小气不美观，而我们碧园主要是以大量的大型树木为绿化主体，而且均采用的名贵树种（香樟，银杏，木兰…），在碧园小区里逛绿化，相当于是在逛黑山植物园，打个比方就是凤凰城是在房子里面找树木，我们是在林子里面找房子，而且树木是不需要太多维护的，而且树木花草是时间越久，绿化越好的，现在他们置业顾问带客户去看房基本上不敢带去参观前期绿化。他们最主要的是参观售楼部门口的水景，这个水景说实话没有任何实际意义，因为这个以后还是要拆掉的，与所销售的园林根本联系不上，他们主要利用现在的工法房和样板间给客户加深印象。对于一楼的工法房，由于天屿组团是一梯两户设计，所以南北面都有光，看似光线不错，但实际到了COCO组团，两梯五户的光线就会完全不一样，他们的交付质量和碧园相比也可以完全看出不在一个档次，首先送的推拉玻璃门用手轻轻一摇，吱吱作响，闭合性和结实性差，可想象以后冬天在房间里睡觉那个刺耳的声音（描绘一下声音）。栏杆锈迹斑斑，香樟林选用的超宽景观阳台，霸气，实用。而凤凰城的客厅景观阳台相比只有碧园的一半，晒洗衣物的衣物只能放在这个阳台上，从客厅望出去影响美观。香樟林选用的是镀膜的玻璃（75元/㎡），私密性强，凤凰城选用的是普通白玻璃（50元/㎡），还有栏杆香樟林选用的全国十大铝材——南南铝材，阳台选用的涂料也是立邦的防水漆。 园林质量对比 他们最占优势的是二楼的样板房，而香樟林无样板房，从视觉冲击力来说，凤凰城占优，对于某些客户来说，样板房确实很有吸引力。分析如下：其实样板房是装修后的示范房，无论是房型还是光线都是经过处理改良的，以后交房后肯定不是这个效果。而且您买房的户型未必是这个户型。所以建议您还是看清水房，如果质量有什么问题，一目了然，没有任何修饰，砂浆抹平，施工工艺啊。其实这些费用也是要算到营销费用里面去，羊毛出在羊身上，以后还是摊在业主身上，我们香樟林把这些钱用在园林绿化和房子质量上，给客户真正的实惠，像我们的销售速度很快，一般都不做样板房，房子基本上刚打好地基，起到4，5楼都快销售完了。供不应求。 升值潜力对比 对于后期的发展潜力，大家都各有己见，政府开发临桂，是整个临桂所有楼盘都受益，并不能说成是单单几个离得近的项目才受益吧，况且新区土地较为广阔，楼盘众多，1000亩大盘在临桂并不罕见，以后会有更多的项目陆续开发，在同样的一个地段，同质化产品会越来越常见，项目的户型设计、园林绿化、配套设施等都可以复制，但是唯一不能复制的就是地段，这就是新区和老城区最大的区别。老城区已经没有可开发土地，目前在售项目多数都接近尾声，品质和香樟林已经有着明显的区别，等到香樟林项目开发完毕后，在这个片区，后期基本没有项目能对我们构成威胁，地段的稀缺性会让香樟林今后的价值日益明显。作为投资客户，后期的升值保值最为重要，购买新区项目，同品质的竞争将会更加激烈，如果以后要转手，想让买家在众多房海中捞出您那套，真是要费些功夫。香樟林占据临桂核心地段，临桂已经发展了10多年了，沉淀下来的最中心的就是广场附近这一块，每天到了晚上，步行街，广场都是人流量最大的，在这里吃喝玩乐一应据有，这里地段稀缺，房子卖一套少一套，选择香樟林能立刻产生收益，这边能和香樟林同品质楼盘几乎没有，这里配套齐全，出租房更是一屋难求，拿到房子立马就可以租出去获得效益，可以边租边等临桂发展，月租抵月供，越是中心地段越是最保值的，可以说买香樟林是稳赚不赔，无风险，高回报，居住投资不二选择。 分析 这个楼盘现在搞活动，价格的确很便宜，3700左右，面对价格，我往往是最后才跟客户分析： 一般我们在选购东西通常会注意三件事情：一.产品的价格，二.产品的服务，三.产品的质量。您也知道，不同地段、不同品质的项目在价格方面肯定是不能相比较的。况且现在的开发成本那么高，我可以帮您算一笔账，以120万一亩的土地竞拍价格计算，如果容积率是2.5的项目，土地价格就达到了720元∕㎡ ，加上规划报建400元∕㎡，绿化400元∕㎡，营销推广费400元∕㎡，18层的住宅建安成本大约1600元∕㎡，光这些成本就到了3520元∕㎡，还不包括税费，房