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房屋登记实务  一、房屋登记基本知识 1、《房屋登记办法》的目的：规范登记行为，维护交易安全，保障当事人的权益。 注：目的里没有加强城市房屋权属管理。 2、《房屋登记办法》的立法依据：《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律和行政法规。 注：适用范围不仅包括城市国有土地 上的房屋登记，还包括集体建设用地 上的房屋登记。 3、登记的概念：登记机构是行政机关，登记应属于一种行政行为，该行为应仅属于“将登记事项记载于登记簿”。 注：登记机构不具有确权的职责，并非一种行政确权或确认，也非一种行政许可。 4、房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。 注：房屋登记，由房屋所在地的 房屋登记机构办理。 二、登记相关规定 1、登记程序 办理房屋登记，一般依照下列程序进行： （一）申请； （二）受理； （三）审核； （四）记载于登记簿； （五）发证。 房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。 例题：房屋登记办法规定的办理房屋登记的必经程序有（ADE ）。 A、申请  B、核准 C、公告 D、记载登记簿 E、发证注：核准已不是登记的规范用语， 而公告是国有土地上房屋登记的选 择程序，集体土地上的房屋初始登 记则必须经过公告。 2、基本单元 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。 国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 例题： 房屋的基本单元包括（ ）。A、幢B、层C、套D、一套房屋中的一间E、宗 3、申请方式申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请： （一）因合法建造房屋取得房屋权利； （二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利； （三）因继承、受遗赠取得房屋权利； （四）有本办法所列变更登记情形之一； （五）房屋灭失； （六）权利人放弃房屋权利； （七）法律、法规规定的其他情形。 注：除单方申请登记情形外，登记均应由 双方共同申请。对于依法院判决进行登记 要区分其为确认之诉还是给付之诉。 例题 申请人可以单方申请办理登记的情形有（ ）。A、继承房屋B、仲裁委员会发生法律效力的文书C、抵押权担保的债权范围发生变化D、新建房屋E、登记簿记载有误 4、共有房屋的登记问题共有房屋，应当由共有人共同申请登记。 【案例】 2011年10月李某与甲公司签订了购房合同，以12万元购买住房一套。2011年11月李某在付清房款后，甲公司按合同约定交付了房屋。2012年1月李某与谢某办理了结婚登记，12月李某领取了该房屋的所有权证。 2012年2月李某与谢某因感情不合，诉至法院请求离婚。双方对房屋是否为夫妻共有财产发生争议。谢某认为，该房屋所有权证是在双方婚后取得，因此该房属夫妻共有财产，在离婚时应按共有财产进行分割。李某认为，该房买卖合同是在婚前签订，房价款是其个人在婚前付清，房屋是在婚前入住，谢某在购房时未出资，房屋所有权证被迟延颁发是登记机关造成的，且双方未对房屋的所有权进行特别约定，故该房屋应属李某个人的婚前财产。  法院经审理认为，该房屋属李某的婚前财产。 最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)》第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。但当事人另有约定的除外。” 最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共有财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共有财产。” 最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权