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第5章 當代不動產投資分析工具 第5章 當代不動產投資分析工具 本章介紹當代常用之不動產投資分析工具，如「前門法」、「後門法」、「淨現值法」、「內部報酬率法」、「修正內部報酬率法」、「獲利能力指數法及風險容受力」等。 本章大綱 前門法與後門法 淨現值法 內部報酬率法 修正之內部報酬率法 獲利能力指數法及風險容受力 互斥方案之評估 投資評估之風險分析 不動產投資實例研討 附錄A 選擇權簡介 附錄B 實質選擇權觀念在投資決策上的應用 5.1前門法與後門法 由圖5.1可知，在不動產投資價格已知之情況下，可經由預定之股東權益乘稅前股東權益報酬率，求得稅前現金流量，以及貸款額乘貸款常數求得償債支出，二者相加而得淨營運收益，此即「前門法」(已知不動產價格求應有收益) 。 在不動產收益已知時，亦可將其分解為償債支出及稅前現金流量，再經由貸款常數及稅前股東權益報酬率求得貸款額及股東權益，二者相加即得不動產價格，此為「後門法」(已知不動產收益求合理價格) 。 表5.1 不動產投資各科目間之關係 圖5.1 不動產投資分析之各科目關係圖 實際演練 5.1(1/2) 實際演練 5.1(2/2) 圖5.2 前門法求解過程（已知不動產價格求應有收益） 實際演練 5.2(1/2) 實際演練 5.2(2/2) 圖5.3 後門法求解過程（已知不動產收益求合理價格） 前門法與後門法 「前門法」及「後門法」為基本財