房地产不可不知的“税务陷阱”概要.ppt

地下车位转让的土地增值税问题 《天津市地方税务局关于明确土地增值税清算若干问题的通知》（津地税地【2011】24号）实际操作中，房地产开发企业建造的地下车库，可视其具体情况按以下方法确定：（一）有产权且对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本准予扣除。（二） 转让车库使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，可视同销售，应归集相应的收入和成本。以上情况之外的其它形式，产生的收入与建造成本均不予以归集。 《新疆维吾尔自治区地方税务局关于转让人防设施、地下建筑征收土地增值税问题的批复》（新地税函【2010】192号）规定，你局《关于土地增值税有关问题的请示》（石地税发〔2010〕41号）收悉。经研究并请示国家税务总局，现答复如下：地下人防设施、地下建筑等，属于地上建筑物的范畴，因此，对其销售转让的，应按规定征收土地增值税。 * 陷阱之：地下车库成本和收入倒挂 地下车位转让的土地增值税问题 转让人防设施如何缴纳土地增值税？ (2011年2月11日总局答复) 公司整体转让一处商业房产（商业房产上面还有住宅，不在转让资产之内），包括地下停车位（地下停车位属于人防设施，无房产证），请问，其中地下停车位转让收入需不需要缴纳土地增值税，受让方是否要缴纳契税？如不需要缴纳，如何确定停车位部分的转让收入才符合税收政策，还会涉及哪些税种？ 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条　转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。 据此，房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。 上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。 * 陷阱之：地下车库成本和收入倒挂 山东聊城某房地产项目公司案例 聊城市国家税务局稽查局于2009年8月对某房地产公司进项税收检查，检查年度和内容为2006-2008年度的企业所得税纳税义务履行情况，该公司开发XX花园项目，建筑面积15.8万平方米，2008年全部竣工。企业与2008年结转成本和收入，由于在结转成本的当年与施工企业存在争议纠纷，未足额取得全部发票，工程款总额为7000万元，仅取得发票500万元，但是房地产公司已经支付给施工企业工程款5500万元，由于施工企业拖欠营业税款，地税局不予对其开具发票。 …………………… * 陷阱之：清算前成本成本支出尚未了结 山东聊城某房地产项目公司案例 政策分析 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发【2009】31号）第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 【总局在线交流问题】国税发[2009]31号文第34条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。这里的再按规定计入计税成本是指调减实际取得合法凭据当年所得，还是指还原到应当取得合法凭据当期调减所得，重新计算企业所得税？ 【总局所得税司解答】如果采取预计成本的，应该扣除预计成本后，再按规定计入实际取得合法凭据当年的计税成本。 * 陷阱之：清算前成本成本支出尚未了结 山东聊城某房地产项目公司案例 政策分析 《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）规定，业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。 税务争议的结果 * 陷阱之：清算前成本成本支出尚未了结 山东聊城某房地产项目公司案例 政策分析 《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 《国家