通个过中介买卖房产的注意事项.docVIP

通过中介买卖房产的注意事项 [时间：2013-7-15 0:00:00 | 编辑：房产法苑]　　 很多人以为将二手房交易事宜委托给中介，自己就可以高枕无忧了。 殊不知，房产中介主要负责的是与房屋买卖有关的程序性事宜，许多具体问题还须自己把关。而在实践中，许多二手房买卖纠纷都有中介参与，甚至是买方卖方与中介的直接纠纷。 因此，无论是对卖方还是买方来说，即使通过中介买卖房产也还是有许多需要注意的事项。 卖方： “全权委托”要慎重 “全权委托”是指房主委托中介代理自己行使全部权利，可以代为确定交易条件、签订合同、办理过户手续等。 一旦中介公司为自己的利益而对购房人做出承诺，房主就要对购房人承担相应后果。 “独家代理”是指房主承诺只委托某一家中介代为出售房屋，不得自行或另行委托其他中介出售。 这种情况下，如果中介因某种原因不积极出售房屋，房主就会比较被动，即使自己寻找到合适的出售机会也可能面临中介索要约定的费用。 虽然说从法律角度分析，这种未付出劳动却索要费用的约定可能属于不具效力的 “霸王条款”，但毕竟还是有麻烦和风险。 所以，如果委托中介卖房，尽量不要采取 “全权委托”或 “独家代理”的方式。 如果非要采用上述的方式，应在合同和授权委托书上做出一定限制，比如委托书上标明 “签订合同或收款须由产权人本人亲自确认方为有效”、确定独家代理的底价是多少、中介代理权的有效期限到何时止、不能按约定时间和价格出售如何处理、不通过中介另行出售如何处理等等。 产证原件保管好 在委托中介交易的过程中，中介往往以方便代理为由要求房主把《房屋所有权证》交给中介代为保管，这对售房人是较为不利的，一旦卖家和中介发生什么纠纷，中介往往会扣住产权证不还。 即使房主能通过诉讼或者补办等方式要回产权证，也会投入相当的时间和精力。 因此，卖房人可以把相关产权证、身份证的复印件交给中介，需要原件时可由产权人亲自出面办理。 即使是复印件也可以做一些必要的标注，比如在产权证或身份证复印件上标明授权范围等约束性语言。 如果需要交付产权证给中介保管，也应由中介出具正式的收据作为证明。 亲自确认交易内容 卖方应该坚持在签订合同等交易的重要环节由买卖双方及中介三方共同确认相关交易条件，并共同在合同上签字确认。 有中介欺瞒买卖双方 “吃差价”，这种情况下中介肯定不愿让交易双方见面。 亲自交流确认交易，还能避免中介为促成交易而故意隐瞒一些房屋的实际情况。比如房子存在某些缺陷，本来房主是如实告知中介的，但有的中介为了促成交易赚中介费，故意隐瞒不告知购房者。一旦交易完成，购房者追究起来，中介已经收取了中介费，事情就比较麻烦了。 签署文件不留空白 售房者在签署合同等文件时，一定要仔细审核文件的内容，如果有空白之处要么要求明确填写要么用笔划掉。 以往曾经发生过这样的案例，购房者称有自己签名的合同与自己见到的不同，虽然签名是真的，但合同中的一些空白处被中介或对方事后填写了对自己不利的内容。 此时，再想要证明那些内容在签订合同时不存在是有一定困难的，因此在签合同时就应尽量杜绝这样的可能。 明确转付款时间 在委托中介代为售房的过程中，往往涉及中介代收房款，或者涉及中介代为办理贷款、垫资、转按揭等手续，可能涉及购房者先把相关款项打给中介的情况。 如果事先有约定，对于购房者而言，把房款付给中介就等同于付给了售房人了，而有的中介会拖延把相关款项交给售房人的时间。 虽然现在有些地方出台规定，二手房交易的资金不能走中介公司账户，而由银行代为操作，但这规定能否有效落实是个问题，而且不排除因为某种原因各方不愿意采取此种方式。 如果涉及上述问题，在与中介签订的合同中，应该把中介代为收取上述款项后多长时间将相关款项转交给售房人、如果不按时转交如何承担违约责任等问题作出明确的约定。 明确所有费用 在与中介签订正式协议之前，应该先就委托中介售房可能发生的费用、这些费用由哪一方承担、委托中介代为处理的所有事项都进行明确约定，并把相关费用标准形成书面文件，由各方确认。 这样可以避免在合同签订后的履行过程中，因费用承担问题产生争议，那时即使买卖双方能达成解约的一致，也会涉及中介收取的费用因已促成合同签订而不愿退还的问题。 买方： 承诺须书面落实 对买方来说，许多委托中介进行二手房交易时卖方需要注意的事项，买方也同样需要注意。 比如，亲自确认交易的各项具体内容，签署文件不留空白等等。 除此之外，买方还有不少事项是需要格外留意的。 由其是如果发现交易中的一些不正常情况和疑点，而中