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房地产价格的假设开发法评估 假设开发法(hypothetical development method) or 剩余法（residual method) 将评估对象房地产预期开发后的价值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期望利润，所得剩余额作为估价对象房地产的评估价格。 计算公式： P= A – ( B+ C+ D +E) P----- 被估土地（房屋）价格 A----- 开发完成后的房地产价值 B----- 整个开发项目的开发成本 C-----投资利息 D-----开发商合理利润 E-----正常税费 例：有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2 000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费为3 000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9 000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的直接成本利润率为10%。试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。 （1）确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可采用假设开发法进行评估，计算公式： 地价=楼价--建筑费—专业费—利息—销售税费—利润 （2）计算楼价 楼价=2000 * 2.5 * 9 000=45 000 000（元） （3）计算建筑费和专业费 建筑费=3 000 * 2000* 2.5 = 15 000 000（元） 专业费=建筑费 * 10% = 15 000 000* 10% = 1 500 000 （元） （4）计算销售费用和税费 销售费用=45 000 000 * 2.5% = 1 125 000 （元） 销售税费= 45 000 000 * 6.5% = 2 925 000 （元） （5） 计算利润 利润= （地价+ 建筑费+专业费） * 10% = （地价 + 16 500 000） * 10% （6）计算利息 利息=地价*【（1+6%）2 –1】+ （15 000 000 + 1500 000）* 【（1+6%）--1】 =0.1236*地价 + 99 000 （7）求取地价 地价=45 000 000 – 16 500 000 – 1 125 000– 2 925 000 –0.1*地价—1 650 000 – 0.1236 * 地价 – 99 000 地价=21 810 000/ 1.2236 = 17 824 452 （元） （8）评估结果 单位地价= 17 824 452 / 2 000 = 8 912 (元/平方米） 楼面地价=8 912 / 2.5 = 3 565 (元/平方米） 重置成本估算 重置成本构成 由完成建筑改良并把它交到买主手中的所有必要花费。 按照成本是否可分摊到具体被估对象可分为直接成本和间接成本。 直接成本：原材料、劳动力、管理、设备租金、公共事业费用。 间接成本：设计和工程咨询费、建筑审批费、权利转让和法律费、保险费、股份和有关建筑贷款利息、各项税费、广告和销售费用，以及合理的营业费用和开发商利润。 按成本发生的阶段可分为： 开发成本 勘察设计和前期工程费 基础设施建设费 建安工程费 公共配套设施建设费 开发过程中的税费 管理费 投资利息 销售税费 销售费用 销售税金及附加 其他销售税费 开发利润 重置成本估算方法 工料测量法 按建筑成本组成部分和次级组成部分，分项列记出所有的劳动力、原材料等直接成本以及所有间接成本项目。P73 .4-1 要求： 需要按过去的建筑方法所需的劳动工时数； 丰富的建筑知识并熟悉当地劳动法和工作规则； 费时间 适用于大型、特殊的房地产，且其他方法不足够准确时。 分部分项法 将估价建筑物分成数个分部或分项工程，然后利用建筑工程概算定额查出各分部或分项工程的单位成本，分别乘以各分部分项工程的工程量，得到各分部分项工程的成本，累加求得建筑总成本，再加上间接费、利润等求得重建成本。P73. 4-2 单位比较法 将所有直接成本和间接成本相加，用一恰当的单位数量去除，即得到单位成本。 以单位成本作为评估参照基准，根据估价对象建筑物的具体特征情况，对所估算成本作调整。P74.4-3 指数调整法 用一适当的建筑物成本指数作为趋势因子，对估价对象建筑物的历史成本加以调整，以得到建筑物的重置成本。 思路类似物价指数法。 土地（重置）价格估算 成本法评估土地的适用性 公式 土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益+税费 土地取得费 为取得土地而向原土地使用者支付的费用 征用集体土地 《中华人民共和国土地管理法》 包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿