房地产投资分析课件第2章 房地产市场分o析.pptVIP

* 房地产投资分析课件 2．5市场分析应用举例 ——某房地产市场分析报告大纲 2．5．5竞争分析 1．列出竞争项目的功能和特点（价格、数量、设计形式、功能、装修标准）。 （1）描述已建成或正在建设中的竞争性项目（价格、数量、建造年代、空置、竞争特点）； （2）描述计划建设中的竞争性项目。 * 房地产投资分析课件 2．5市场分析应用举例 ——某房地产市场分析报告大纲 2．市场细分，明确拟建项目的目标使用者。 （1）目标使用者的状态（年龄、性别、职业、收入）、行为（生活方式、消费模式）、地理分布、需求的区位分布及流动性； （2）了解每一细分市场下使用者的愿望和需要； （3）按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。 * 房地产投资分析课件 2．5市场分析应用举例 ——某房地产市场分析报告大纲 2．5．6市场占有率分析 1．基于竞争分析的结果，按各细分市场估算市场供给总吸纳量、吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。 （1）估计项目的市场占有率； （2）在充分考虑拟开发项目优势的条件下，进一步确认其市场占有率； （3）简述主要的市场特征。 * 房地产投资分析课件 2．5市场分析应用举例 ——某房地产市场分析报告大纲 2．市场分析结果（市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格、销售期）。 （1）在一定时间内以某一价格出售或出租的面积或单元数量； （2）有利于增加市场占有率的建议。 * 房地产投资分析课件 2．3房地产市场调查的方法与程序 市场调查的方法主要包括以下几种： 1．普查法 2．抽样调查法 3．直接调查法 4．间接调查法 上述介绍的调查方法，具体到房地产项目的不同阶段会有很强的选择性。市场调查通过一定的市场调查程序得以实现。 * 房地产投资分析课件 2．3房地产市场调查的方法与程序 2．3．2房地产市场调查的程序 1．提出问题，确定调查的目的 这一步要解决的问题是为什么调查。只有当需要调查的问题被仔细、准确地定义以后，才能设计研究计划，获取切乎实际的信息。 一般来说，确定调查目的要有一个过程，不是一时就能确定下来的，可以采用探测性调查、描述性调查、因果性调查来确定。 * 房地产投资分析课件 2．3房地产市场调查的方法与程序 2．决定收集资料的方法 资料分为第一手资料和第二手资料。第一手资料是专门为要调查的问题而特地收集或实验而得的统计资料；第二手资料是指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料或其它项目已经拥有的资料。 * 房地产投资分析课件 2．3房地产市场调查的方法与程序 3．设计调查表 设计调查表的程序和应注意的问题如下： 1）决定调查方式 2）决定采用哪一种类型的问题 3）设计调查表问题应注意的事项 * 房地产投资分析课件 2．3房地产市场调查的方法与程序 4．选样 5．数据处理、分析与解释 6．提出调查报告 需要说明的是，房地产市场调查是房地产市场分析的前期工作，房地产市场分析是对市场调查信息再加工的过程。但有时一些市场调查做完后，市场分析也就直接包括在市场调查的过程中了。 * 房地产投资分析课件 2．4房地产市场预测的种类与方法 2．4．1房地产市场预测的种类 房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。 房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测。 * 房地产投资分析课件 2．4房地产市场预测的种类与方法 1．定性预测 定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。 其特点是，主要靠经验判断未来，有时也做一些量化分析作为判断的辅助手段。 * 房地产投资分析课件 2．4房地产市场预测的种类与方法 2．定量预测 定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 * 房地产投资分析课件 2．4房地产市场预测的种类与方法 2．4．2房地产市场预测的方法 房地产市场预测的具体方法因预测的对象、内容、期限不同而有所不同。 通常采用的方法有： 1．直观判断法 这是定性预测方法的统称。这种方法适用范围广、成本低、费时少，但