房地产法课件第g一章.pptVIP

3、乡村房地产属于广义上的房地产 4、城市地产和城市房产构成狭义上的房地产 5、城市地产与房产结合才产生地价 农村土地不存在地价问题，农村土地进入城市房地产业的唯一途径是由国家征收变为国有土地，然后再由国家出让或划拨，农村土地所有者无权将其土地有偿转让给其他人。 五、房地产的概念及与两大法系相关概念的比较 (一)房地产的概念 广义上的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。 狭义上的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产，而不包括乡村房地产和城市中诸如我国内地的房改中“部分产权”的房地产、“安居工程”中的房地产等非商品经营性质为主的房地产。 我国现行的房地产制度和理论是以狭义上的房地产为主要的规范和研究对象。狭义房地产的主要相关法律为《城市房地产管理法》及其相关法律法规。 房地产的特点： 1、位置的固定性和不可移动性； 2、使用的长期性； 3、保值增值性； 4、易受政策影响性； 5、价值盈利性； 6、影响因素多样性。 (二)房地产与大陆法相关概念的比较 1.房地产与不动产 不动产（real estate or real property）是指土地以及房屋、林木等地上定着物。动产是指不动产以外的物（我国《担保法》第92条规定）。 土地和房屋是最重要的不动产，也可以说房地产是狭义的不动产。 不动产构成要素 不动产 土地 土地的附着物 土地 空间 矿物、石油和天然气 建筑物及构筑物 林木 房地产作为一种特殊的不动产在法律上相对独立，其所有权的保护与一般的不动产法律保护有所不同。 如果说不动产制度最初的立法取向是强化所有权保护的话，那么我国房地产制度的形成旨在一定意义上弱化对传统大陆法所有权绝对性的保护。 2.结合主义与分别主义 大陆法在处理土地与房屋的关系上大致有两种模式： 第一种是源于罗马法而以德国民法为代表的“地上物从土地”的结合主义模式，认为土地及地上的建筑物为一个不动产，建筑物为土地的一部分而不能单独成为所有权的客体。 第二种是以法国民法和日本民法为代表的严格区分建筑物物权关系与土地物权关系的分别主义。 3.个人本位与团体本位 传统的不动产制度主要体现了个人本位的观念，房地产制度主要体现了团体本位的观念。 (三)房地产与普通法相关概念的比较 1.房地产与财产权。普通法中并未有大陆法的物权、所有权和不动产之类的概念，而是泛泛的以财产权代之。 此外，普通法特别是英美法的财产概念比大陆法的财产概念的内容更为广泛，不仅包括有体物的权利，也包括各种无体物的利益和权利；不仅包括人对物的关系，而且包括人与人的关系；不仅是绝对的权利，而且是受限制的权利。 2.房地产的普通法色彩表现： （1）重利用权 （2）一物多权 （3）有体物与无体物 广义房地产制度的利弊 优势：（1）有较系统的物权法理论依托，产权清晰稳定；（2）强调所有权的价值，因而有利于对土地所有者权益和房屋所有者利益的保护；（3）现代不动产制度包括的住宅制度强调公民住宅制度优先，有利于房地产消费者权益的法律保护。 弊端：这种制度长期以来比较保守，在土地公有制条件下，这种保守性更有可能被放大，不利于土地资源根据经济发展的客观需要合理配置，不利于对土地的充分利用。 狭义房地产制度的利弊 优势：有利于土地财产权的流转，鼓励房地产交易，促进住房商品化的发展。 弊端：（1）狭义房地产制度的发达必然削弱广义房地产概念的一些优势功能，例如，土地和房屋所有权的稳定功能、对公民利益的特别保护功能（2）房地产财产权流通性的扩大可能助长房地产投机；（3）这种房地产概念所基于的英国地产制度有着难以消除的封建特权等级胎记，在法治不够健全时，容易导致权力的滥用；（4）在物权法缺位的情况下，狭义房地产概念及其所依据的“一物多权”原理可能导致产权的混乱，引发房地产的过度投机。 第二节 房地产业 一、房地产业的概念和性质 概念：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产业在国外又称不动产业、不动产交易、不动产市场等。 房地产与房地产业的区别： 房地产业是一种经营行为，经营的客体是房地产，经营服务的对象是房地产消费者；房地产是一种财产权，房地产消费者直接追求的是这种财产权； 特征： （一）经营性与投机性 1、来源于不动产的资产特点。 2、来源于商品的经济要求。 3、来源于房地产业投资的特点。 （二） 城市第三产业性与综合产业性 房地产业属于第三产业。 房地产业的发展是扩大内需、促进投资、拉动经济增长的有效手段。 房地产业的利润不仅来自于服务劳动