2010年临沂地产市场926171397.docVIP

第1章 宏观市场分析 2 1.1 临沂城市规划发展分析 2 1.2 临沂城市功能定位 6 1.3 城市规划 7 1.4 临沂城市经济发展 9 1.5 宏观指标分析 11 1.6 临沂房地产市场发展分析 21 1.7 房地产相关政策 23 1.8 未来发展预测 28 第2章 临沂土地市场分析 30 2.1 概述 30 2.2 临沂出让土地成交量分析 30 2.3 临沂出让土地价格分析 31 2.4 临沂出让土地性质分析 32 2.5 临沂未来土地市场预测 33 第3章 临沂住宅市场分析 34 3.1 临沂住宅市场发展演变过程分析 34 3.2 临沂开发商资质状况 38 3.3 区域板块项目研究 39 宏观市场分析 临沂城市规划发展分析 地理位置 临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。南北最大长距228公里，东西最宽度 161 公里，总面积17184平方公里，是山东省人口最多、面积最大的市。东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。 临沂市位于淮海经济区的战略位置为房地产业的发展提供了充足的城市发展空间，强劲的城市发展动力。 气候 气候为暖温带季风大陆型气候，四季分明，雨量充沛，气侯温和，全年平均气温14.1℃，极端最高气温36.5℃，最低气温-11.1℃，年降水量849毫米，主要降雨月份于每年的五月至七月。全年无霜期200天以上。适宜的气侯条件给该区域带来了适宜的居住环境。 行政区域及人口 临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县，共计180个乡镇办事处，7151个行政村。临沂市是一个多民族聚居区，共有1034.47万人。全国第五次人口普查显示，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等45个民族, 除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的0.44%。 县区 面积(平方公里) 乡、镇、办事处(个) 行政村(个) 总人口（人） 户数(万户) 兰山 650.37 11 ＊409 915757 26.78 罗庄 370.37 8 141 430752 14.11 河东 727.63 12 ＊410 623509 18.04 郯城 1306.58 17 674 1000312 27.06 苍山 1799.86 21 1056 1207228 31.97 莒南 1752 18 759 997781 35.33 沂水 2334.8 19 ＊1046 1118531 36.92 蒙阴 1601.6 11 465 53.52 17.69 平邑 1824.79 16 728 999221 29.76 费县 1903.75 18 563 946116 30.37 沂南 1774.08 17 600 918627 30.96 临沭 1038.01 12 300 644535 19.75 数据来源：临沂市统计局 到2010年，临沂城区人口达197万人，其中常住外地人口20万人以上，是一个吸引了大量外地中高端经商者的城市，外地车牌轿车在大街上也常见，表明临沂市场潜在购房人群数量庞大。 临沂市人口总量居全省第一，人口的持续增长带动了人口和产业向城镇聚集，从而会不断推动房地产市场的不断发展。 交通环境 临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。到2020年将临沂市建设成为鲁东南地区重要的铁路、公路和民航相互衔接的综合性运输枢纽，成为鲁东南地区最大的客货流集散中心和商贸物流中心。 便利的交通环境，加速了临沂商流、物流和人流的流通，同时促进了城市经济的发展，对房地产市场发展提供了强力的经济基础和消费群体的保障。 临沂城市功能定位 鲁东南地区、苏北地区的中心城市之一。 临沂市位于淮海经济区的核心位置，和连云港，徐州形成三角之势，从南面可以承接长江经济开发区的资金，从北面可以承接环渤海经济区的辐射，区位优势明显。 区域性交通枢纽、区域性商贸中心。 临沂批发市场为全国第三大商品批发市场，是鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地，辐射20余个省、市、自治区，年交易额达600亿元人民币，批发城平均每天流动人口35