住宅小区停车位纠纷引发的法律思考.docVIP

住宅小区停车位纠纷引发的法律思考 孟宪生 《住宅与房地产》杂志社王飞先生与我约稿，希望我就黄埔雅苑小区停车位纠纷发表一些看法。考虑再三，还是写一点东西，一方面不负朋友的嘱托，另一方面也将自己的思考与同仁共享和交流。 一、停车位问题应当引起思考 由于人们可支配收入增长，居民家庭对轿车的拥有率持续增长，使商品房住宅小区内因停车位（场）供需关系紧张导致的冲突日益加剧，成为社区矛盾的新的焦点。 “停车难，车难停”衍生出各种形式的社会问题和社会矛盾凸显。房地产开发企业、物业服务企业和小区业主之间就有关停车位的归属、使用、管理、经营、收费及损害赔偿的纷争不断出现，各方当事人从自身立场出发，为其自身利益各执一辞，众说纷纭。 在繁杂众多的车位问题相关纠纷中，无疑停车位的产权归属是焦点；但是，我国颁布实施的《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》有关停车位的产权归属的规定过于笼统，甚至有概念模糊和矛盾之处，这给现实操作和司法实践都带来了一定困扰和麻烦。学术界对车位产权归属问题探索颇多，但是更多地从所有权归属出发提出应然建议，似乎不能解决现实纷争和问题。 随着我国住宅商品化发展以及车辆保有量持续增长，“车位之争”已成社会关注问题之一，解决此类纠纷已经刻不容缓。从解决小区停车纠纷时出发，以现行有效的法律、法规以及规章为依据，破解小区物业管理中的“车位之争”难题，是有着极其重要的现实意义的。 我国对小区停车位有关的权利以及归属研究还处于初始阶段，对小区停车位的相关权利主体还不十分明确，相关规范制定还缺乏实践基础和社会共识。住宅区停车位的所有权以及相关的用益权、使用权、管理权等相关权利还没有明确的界定，权力体系没有形成。诚然，停车位所派生出来的一系列纠纷，归根到底都与停车位的归属有直接的关系，但是依据现行法律梳理出相关权利体系并借以规范各相关利益主体的行为更具有理论意义。 由于小区停车位的所有权归属不明，导致现在因小区停车位所引发的纠纷和冲突也愈加严重。如果能从理论上将小区停车位的相关权利主体明确，并对该权利的行使依不同主体的类型予以区分和限制，必将有利于开发建设单位、业主、物业服务企业各自履行职责，行使权利和承担义务，也有利于司法机关对该类纠纷能依法公正处理和解决，更能够有效降低此类纠纷的发生，促进社会的和谐。 二、车位、车库所有权确认 “车位之争”可能引发的矛盾和纠纷早已引起国家立法机关和司法机关高度重视。2007年3月制订并公布的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），2009年5月最高人民法院公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]7号（以下简称司法解释），为明确住宅小区停车位权属，都有明文的规定。笔者以上述两个法律规定的相关制度为切入点，阐述我国目前停车位问题的立法现状。 业主对规划车位、车库的法定用益权 《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。笔者将该条概括为物权法以法律的方式确定了业主对规划车位的法定用益权。 这款的规定，明确了物权法的立法取向：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，这就意味着在处理相关权力、权利和事宜时保护业主的使用权益优先。 关于住宅区内业主车位的共有权 《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。本款直接规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归业主共有。需要明确的是，本条款提出的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”不仅指地面停车场，也包含在其他业主共有部位设立的停车场，例如占用其他属于业主共有的地下室等。 司法解释第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。 从区位上定性，本条司法解释中所指的车位应该仍处于小区的建筑区划以内，但有别于建筑规划内规划用于停放汽车的停车位，是指在建筑规划内规划用于停放汽车的停车位以外的车位。另外，依据本条司法解释，小区交付后，在业主共有道路或者其他场地上修建的停车位，立体停车场，亦应确定为业主共有。 关于住宅区内规划车位、车库的所有权确认 《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”此条款明确了建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属的由当事人约定，且明确规定了取得车位、车库的权属的三种方式：出售、附赠和出租。这就意味着，法律承认建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的初始所有权归开发建设