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关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明 （一九九九年七月二十七日 ） 　　最近，针对目前的经济形势，中央对扩大住房消费进一步作出了部署，特别要求加快开放住房二级市场。目前国务院有关部门及各地方人民政府正积极研究制定有关具体措施。根据部领导意见，今天我就已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题向大家作一介绍。 　　一、关于开放已购公有住房和经济适用住房交易市场的现实意义 　　加快开放已购公房和经济适用住房的交易市场，既是深化城镇住房制度改革的需要，也是完善我国社会主义市场经济体系，培育新的经济增长点的需要。从部分省、市试点的情况看，开放已购公房和经济适用住房的交易市场有着十分积极的现实意义。 　　第一，有利于搞活市场，扩大住房有效需求，推动住房消费。职工按房改政策购买公有住房时，一般是根据单位分房情况，先住后买，没有多少可选择的余地。随着居民家庭收入和生活水平的不断提高，相当一部分已购公房居民急于进一步改善居住条件，希望通过以小换大、以旧换新，实现住房的升级换代。但这部分居民单靠家庭积蓄来购买商品房往往又是不现实的。开放住房二级市场后，将这部分存量房屋资产转化为货币资金，加上家庭的存款及政策性和商业性的贷款支持，就可以大大增强这部分居民的住房购买力，从而使这部分原来游离于市场之外的住房消费群体进入市场，更广泛地调动起群众住房消费的积极性，进而促进增量住房的消化和住宅建设的发展。因此，在停止住房实物分配后，开放已购公房和经济适用住房的交易市场将成为拉动住房消费的一个重要方面。 　　第二，有利于保持房改政策的连续性，推动住房制度改革的深入发展。向城镇职工出售公有住房和向中低收入居民出售经济适用住房是住房制度改革的一项重要内容。经过十多年的房改实践，越来越多的职工家庭住房已成为私有财产。而房改的目的是实现住房的商品化、社会化，已购公有住房和经济适用住房只有经过市场这一环节，才能最终实现住房的商品属性。同时，随着人们产权意识、市场意识的增强，职工在购买住房时，除了考虑其经济承受能力外，也会更多地考虑其所能获得的权益。如果长期不能解决再交易的问题，必然会使职工对购买住房特别是经济适用住房产生后顾之忧。因此，当前稳步开放已购公房和经济适用住房的交易市场，是住房制度改革发展到一定阶段的必然要求。 　　第三，有利于促进存量住房资源的合理使用，满足不同层次居民的住房需求。由于城镇居民家庭收入水平、住房消费能力等差异较大，开放住房二级市场后，就等于把住房市场中最大的一块资产盘活了。由于住房二级市场量大面广，在价格、区位、户型等方面选择余地大，有利于满足不同层次居民的住房即期消费需求。如，刚步入社会的青年家庭需要的是小户型住房；住房困难家庭需要的就是面积大一些的住房；而有些家庭住房虽然不困难，但因位置不合适，希望调整住房；等等。开放住房二级市场后，通过市场机制的作用，将在相当程度上促进存量住房的有效配置，满足不同层次的住房需求。 　　第四，有利于相关产业的延伸和发展。将加快房地产中介服务、装饰装修、物业管理、房屋租赁等的发展，增加更多的就业岗位。如上海市开放住房二级市场后，住房置换、住房置业担保等新兴业务应运而生，房地产经纪活动也异常活跃。仅房屋置换公司就吸纳了 800名下岗纺织女工担当“房嫂”，为买卖双方牵线搭桥，带来了良好的社会效果。 　　从部分省市的试点情况看，广大居民对开放已购公房和经济适用住房交易市场是积极支持的，这一举措对促进市场流通、刺激住房消费的作用也是十分明显的。如，上海市共有20069户（其中仅今年上半年就达8963户）职工家庭将已购公有住房上市出售，其中有约90%家庭又重新购房，平均每个家庭通过换购增加住房建筑面积 43平方米，增加投入15.91万元，仅此一项就增加住房消费量近 83万平方米，新增个人直接住房投资22.54亿元。江苏省南通、常熟、江阴三个城市自去年4季度开展已购公房上市试点以来，已有4360户居民出售已购公有住房，其中3850户（占总数的88%）以旧换新、以小换大，平均每户增加住房面积40多平方米，新增的购房支出总计 6亿元，带动的装修、家具等间接消费总计5.67亿元。青岛市自今年3月开放二级市场以来，房地产交易中心受理的已购公房上市出售登记已达1.3万户，96万平方米。（注：上述数据统计截止时间均为今年6月底） 　　二、关于最近出台的有关政策文件 　　为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，促进住宅建设发展的通知》（国发[1998]23号文件）关于“培育和规范住房交易市场”、“稳步开放已购公有住房住房和经济适用住房的交易市场”的精神，在总结部分省市试点经验的基础上，建设部经会签国土资源部，于今年四月发布了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部第69号令），该办