2009房地產估价案例与分析.docVIP

09年房估师《房地产估价案例与分析》真题及答案　　一、问答题(共3题，每题10分) 　　第 1 题 甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。 　　请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况? 　　2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述? 　　【参考解析】：1.复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。 　　2.复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核;价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。 　　第 2 题 甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程