评析房地产开发商在合作开发过s程中遇到的问题.docVIP

评析房产开发商在合作开发过程中遇到的法律问题 房地产开发经营具有投资数额大、周期长、资金回笼慢的特点，而房地产持续运营需要不断地滚动投入，因此，合作开发房地产的模式成为许多房产开发企业的首选。这一方式虽然解决了房产开发的资金问题，但却增加了信用、法律方面的风险。 房地产合作开发模式 法人型合作开发 ⑴项目公司：由双方出资或提供土地依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发。 优点：责任明确、组织机构稳定，人事安排以及操作比较规范，而且此种情况下，房产合作开发的合作人成为项目公司的股东，合作人不必担心可能因合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司注册资本为限承担有限责任。 缺点：因组建项目公司需要一定的时间，费用较高且易错过商机；以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，费时费钱；因项目公司利润只能在缴纳所得税后才能上交联合开发各方，需要支付较高的财务成本。 （2）受让股权：投资方通过受让项目公司的部分股权，已达到合作开发房地产的目的。 优点：无须办理土地使用权、开发商名称和变更登记手续，可较快取得项目的开发建设权并进行公司的实质经营；无需缴纳办理土地过户契税和手续费、营业税、城市维护建设税等，降低投资开发成本。 缺点：如果公司曾经有债务、曾经违约或者侵权、经营中或有债务等，也可能使股权受让方承担比直接项目转让更多的法律风险。 非法人型合作开发 （1）联合管理机构：双方各自委派工作人员组成联合管理机构，实践中称为“联建办公室”、“联合项目部”等。（类似于《民法通则》中的联营。 （2）松散型合作：双方按照合同的约定各自独立履行义务，分享收益。 鉴于双方中仅有一方具有房地产开发经营资质，整个项目是由具有资质一方主要操作，另一方进行配合而配合方往往是出资方。这样，对于出资方风险是很大的。因为既无土地使用权，又无实际经营控制权，其合作利益难以得到保障，而对另一方而言，如果出资方中途撤资的话，将导致“烂尾楼”工程的出现。 合作开发房地产可能存在的风险以及防范措施 合同无效 导致合同无效的几种情形： 合同双方均不具备房地产开发经营资质。 未经批准以划拨土地使用权作为投资订立合作开发合同。 审批、许可与登记影响合作合同效力。 防范措施 ①《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。因此，律师提醒，在开发商在与他人合作开发房地产时，一定认真审核其是否具备房地产开发资质等级。 ②《城市房地产管理法》第39条规定，以方式取得土地使用权的，转让房地产时， 　　小故事3、老人与黑人小孩子 　　一天，几个白人小孩在公园里玩。这时，一位卖氢气球的老人推着货车进了公园。白人小孩一窝蜂地跑了上去，每人买了一个气球，兴高采烈地追逐着放飞的气球跑开了。白人小孩的身影消失后，一个黑人小孩怯生生地走到老人的货车旁，用略带恳求的语气问道：“您能卖给我一个气球吗?” 　　“当然可以，”老人慈祥地打量了他一下，温和地说，“你想要什么颜色的?” 　　他鼓起勇气说：“我要一个黑色的。” 　　脸上写满沧桑的老人惊诧地看了看这个黑人小孩，随即递给他一个黑色的气球。 　　他开心地接过气球，小手一松，气球在微风中冉冉升起。 　　老人一边看着上升的气球，一边用手轻轻地拍了拍他的后脑勺，说：“记住，气球能不能升起，不是因为它的颜色，而是因为气球内充满了氢气。” 　　大道理：成就与出身无关，与信心有关。这个世界是用自信心创造出来的。有自信，积极的面对自己所拥有的一切，这种积极和自信会帮助人登上成功的山顶。 　　小故事4、囚禁的章鱼 　　一只章鱼的体重可以达70磅。但是，如此庞大的家伙，身体却非常柔软，柔软到几乎可以将自己塞进任何想去的地方。 　　章鱼没有脊椎，这使它可以穿过一个银币大小的洞。它们最喜欢做的事情，就是将自己的身体塞进海螺壳里躲起来，等到鱼虾走近，就咬断它们的头部，注入毒液，使其麻痹而死，然后美餐一顿。对于海洋中的其他生物来说，它可以被称得上是最可怕的动物之一。 　　但是，人类却有办法制服它。渔民掌握了章鱼的天性，他们将小瓶子用绳子串在一起沉入海底。章鱼一看见小瓶子，都争先恐后地往里钻，不论瓶子有多么小、多么窄。 　　结果，这些在海洋里无往不胜的章鱼，成了瓶子里的囚徒，变成了渔民的猎物，变成人类餐桌上的美餐。是什么囚禁了章鱼?是瓶子吗?不，瓶子放在海里，瓶子不会走路，更不会去主动捕捉。囚禁了章鱼的是它们自己。它们向着最狭窄的路越走越远，不管那是一条多么黑暗的路，即使那条路是死胡同。 　　大道理：工作生活中，我们经常会遇到许多羁绊和束缚，对于它们，我们毫无办法。殊不知囚禁我们的不是别人，而是自己，是我们不健康的心态和偏激的态度。 　　小故事5、摔碎的牛奶瓶 　　十几岁的桑德