重庆国窖明城价格策.doc

国 窖 明 城 价 格 策 略 目 录 前言 第一部分：住宅价格策略 第二部分：商业价格策略 第一节 价格策略的运作思路 第一节、价格策略的运作思路 第二节、价格体系的建立 第二节、价格体系的建立 一、基准均价的设定 一、基准均价的设定 二、价差系数的确定 二、楼层价格的设定 第三节、具体执行方式 第三节、具体执行方式 一、调价平台及调价比例原则的设定 一、调价平台及调价比例原则的设定 二、不同阶段价格策略 二、不同阶段的价格策略 三、付款方式的设定 前 言 价格策略是开发商实现利润的最终关键。 本案较佳且富于弹性的地段位置、准确的市场定位、开发商强大的品牌实力背景，再配合准确有效的营销推广策略，其市场前景是令人期待的。 但变化始终比计划来得快，在具体的执行中，应根据公司财务目标的变化、项目的销售情况、市场的竞争状况、消费者购买心理等方面的可控和不可确定之因素，予以灵活的调整，方能实现项目的成功销售。 第一部分：住宅价格策略 价格策略的运作思路 定价目标 虽然本案住宅在产品设计上、在区域的规划发展态势上已具备与转盘其他项目竞争的实力，但从周边市场的发展态势上看，项目周边众多项目即将启动，市场竞争仍然相当激烈。同时，由于本案自身商住存在的矛盾和整体体量的局限，因此，本案必须加快销售进度，缩短销售周期。 为了最大限度的保证本案资金的迅速回笼，加快销售进度，缩短销售周期，因此本案采用获取平均利润的定价目标，即把本案的价格定位于本地市场同类产品的最低销售价和最高销售价之中，从而保证本案销售资金的顺畅回笼，财务目标的顺利实现。 定价基准 由于近期石桥铺周边住宅市场的大幅上扬，楼盘价格一涨再涨，尤其是2月以来，个别楼盘价格涨幅已超过10%。从长远的角度看，近期价格的变态上涨不能作为本案价格制定的参照依据，因此，在本案基准均价制定时，主要参考楼盘一段时期内的综合平均价格，并结合市场的竞争状况予以设定。 策略方向 虽然本项目“石桥铺循环道大社区”的定位，能提升项目区域价值认同，给项目的价格提升留下了足够的空间，但市场的认可还需要一定的时间，前期须有一定的价格市场性试探。同时，本案产品具备一定的投资性，作为投资性物业也必须为投资者留下足够的利润空间，因此，本案总体价格策略上采取“低开高走”的价格策略。 采用“低开高走”的基本策略，即前期以低价入市，刺激销售，汇聚人气，打击周边竞争对手，中后期在合适的调价平台内采用适当的调价比例（详见本报告的有关章节），以增强投资者信心，推动楼盘销售。 价格体系的建立 基准均价的设定 周边主要参照楼盘价格一览表 珠江华轩 2003年下半年 起价：2400 均价：2700 2004年1月 起价：2600 均价：2900 2004年3月 起价：2998 均价：3100 综合均价：2900 华宇名都城 2003年下半年 起价：2200 均价：2600 2004年1月 起价：2700 均价：3100 2004年3月 起价：3300 均价：3600 综合均价：3100 南方香榭里 2003年下半年 起价2200 均价2500 2004年1月 起价2300 均价2700 2004年3月 起价2800 均价3000 综合均价：2750 联芳花园六期 公开时 起价2100 均价：2150 2004年1月 起价：2100 均价：2150 2004年3月 起价：2350 均价：2400 综合均价：2300 怡锦苑二期 2003年下半年 起价：1850 均价：2100 2004年3月 起价2000 均价2200 综合均价：2150 新锐地带 2003年下半年 起价2300 均价2600 2004年1月 起价2900 均价3100 2004年3月（二期） 起价3600 均价3800 综合均价：3200 取值说明： 自2004年元月以来，高新区住宅价格涨幅较大，尤其是2月份，石桥铺转盘附近几个楼盘涨幅均接近10%，个别项目涨幅甚至超过10%。若以当前市场住宅价格为价格制定参照，则结果明显偏高。为了科学的进行市场比较，我们以各项目2003年下半年以来的平均价格为参考依据。 但由于各楼盘价格上涨时间均不同，在此得出的综合平均价格为市场估算，在此加以说