2015.4公寓营销策划报告.pptx

附件一公寓开发考虑公寓 部分 公寓市场①公寓分布豪宅公寓分布在沿海，而普通公寓更多分布在商圈或商务区等核心地段，对资源及氛围依赖度高1豪宅公寓分布在市南、崂山、胶南沿海区域，均依托强势的一线海、景观资源及城市中心的优势青岛市公寓项目分布万丽海景远雄国际广场凯悦中心香港置地银座领海公馆128普通公寓345普通公寓分布市北、崂山、四方、李沧中心区域及市南外围区域，依托区域内商务区聚集优势紫御观邸万达39克拉诺德广场燕归堂深蓝公寓鹏利南华李沧银座中心苏宁电器广场伊莎贝拉国际公馆1234普通公寓566787591243512豪宅公寓234普通公寓12111青岛市场岛城公寓市场规模有限，近两年成交集中在黄岛区，市内五区年成交量仅1046套，占比仅22.4%，其中李沧因无供应，成交仅77套22013-2014年青岛市公寓项目成交价格整体呈下降趋势；整个青岛市成交374套/月，成交量低，销售压力大；其中李沧区由于无新供应项目，2年成交77套，均价10057元/㎡，成交量低；成交结构主力成交面积段在40-60㎡，占比59%；主力成交总价段在30-60万，占比53%32013-2014年公寓成交面积在55-60㎡面积最多，占比19%；面积段在40-60㎡面积段占比达到59%，占比一半以上；总价段在50-60万成交量最多，占比21%；其次是40-50万，占比19%；30-60万总价段占比达到53%，占比一半以上；主要项目公寓作为风险产品，各项目体量控制，同时控制面积，以35-60㎡为主，价格在1-1.4万元/㎡之间4形式区域公寓项目备案体量面积主力面积均价精装SOHO崂山区鹏利南华商业广场4万方39-13646-6015591部分精装，2000-2500元/㎡市北区万达39克拉11万方36-9336-4110000精装，1000元/㎡市北区7080中心7.5万方26-15826-38、72-8315856部分精装，2000元/㎡市北区中海紫御观邸1.4万方50-9051-5514400毛坯（整体出售）四方区鸿泰锦园π公寓2.8万方27-4637-4688575-14层毛坯15-18层精装（1380元/㎡）李沧区苏宁繁华里嘉悦5万方53-21853-7011122毛坯城阳区万科米公寓2.7万方24-14224-6010000精装（拎包入住）LOFT市北区青建太阳岛3.5万方42-7242-4316139毛坯城阳区万科米公寓1.3万方44-7348-521.1万-1.5万精装（拎包入住）主要项目公寓单盘去化速度相对较慢，最快24套/月，其它多在10套/月上下，各项目面临较大去化压力5形式区域公寓项目开盘日期备案套数去化套数月均去化剩余套数SOHO崂山区鹏利南华商业广场2013.12.2775036524385市北区万达39克拉2008.8.2923622362—0市北区7080中心2012.9.2889651210384市北区中海紫御观邸2011.8体打包出售0四方区鸿泰锦园π公寓2014.8.16773284745李沧区苏宁繁华里嘉悦2011.9.29504405699城阳区万科米公寓2014.11.1162112224499LOFT市北区青建太阳岛2012.9.2567550310172城阳区万科米公寓2014.7.2224410013144产品对比Loft产品较soho产品价格有一定上浮，但伴随而来的去化较soho产品有所下滑，去化压力更高6LOFTSOHO从产品上看，SOHO和LOFT去化率相当，无太大区别，且主力面积段均在40-60㎡之间，同质化明显；从属性上看，LOFT空间利用合理，但私密性差；SOHO空间利用合理，但过于紧凑；客户简析公寓性质导致客户面较窄，多是办公、投资，和少量过渡自住的客户，成为制约去化的主要因素7自住办公7080中心置业顾问访谈：Q：什么人会来买公寓？W：一般是年轻人较多，再就是小企业的老板；Q：为什么买公寓？是投资还是自用？W：主要就是公寓面积小，总价低，大部分人们可以接受；一般都是自用，用来办公或者自住，投资的客户很少；年龄在25-35岁的客户最多，占比27%；其次是40-45岁的客户，占比18%；35-40岁的客户第三，占比17%；25-35岁的年轻客户居多；——公寓市场小结——低容量市场之下的销售压力高筑中央公园.公寓面临的问题市场困难客户局限主城区容量有限，占比仅22%，单盘月均去化最高仅24套目前公寓市场客户仅办公、投资和过渡自住三种公寓 部分 本体分析与方向②体量周期6.6万方的体量，约超过1300套房源，对于市区公寓单盘去化而言，需要至少55个月的去化周期1loftSOHO3#地块公寓产品——Loft公寓，体量：3.76万㎡，约750套2#地块公寓产品——SOHO公寓体量：2.8