城市房屋拆迁中补偿评估问题的探讨1638211708.ppt

城市房屋拆迁中补偿评估问题的探讨 注册土地估价师 　 注册房地产估价师 孙琳 房地产经纪人 山东省“十佳”房地产估价师 高级工程师 英国RICS资深会员 纲 要 一、房屋拆迁现状 二、房屋拆迁补偿评估的理论思考及方法研究 三、补偿评估工作建议 四、通行权、地下建设用地使用权评估的探讨 一、房屋拆迁现状 （一）城市房屋及土地产权的演变 城市房屋拆迁的目的不是为了拆而拆，而是通过拆迁取得被拆迁人的土地，进而实现土地利用效益的最大化。 新中国成立以前，土地、房产实行私有制，个人可以获得土地和房产的所有权。 谢 谢 大 家 （二）房屋拆迁及土地权益补偿评估一般方法 1、市场比较法： 市场比较法在同一地区或同一供需范围内的类似区域中，与估价对象相类似的房地产的交易较多时才能有效使用，在房地产市场不发达、交易情况较少的情况下不适用。 运用该方法应注意分析房地产市场，选取适当可比实例，仔细分析影响价格的因素及影响程度，客观确定修正系数。 2、成本法：使用该方法的难点是合理区分实际成本和客观成本，并结合市场供求分析确定房地产价格；另一个难点是折旧的求取，在求取折旧时注意以下几点： （1）、房地产估价中的折旧不同于会计上的折旧，估价中折旧是一种