商铺投资s回报率与投资回收期计算方法.docVIP

商铺投资回报率与投资回收期计算方法 (2010-04-17 18:36:11)转载▼ 标签： 杂谈 分类： 投资回报 商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。（特别提示：目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是比较静态的计算方式，但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象，投资型买家在购买商业地产时应注意。）　　（1）年投资回报率　　一次性购买：公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/（购买房屋总价+契税+印花税）　　按揭贷款：公式：（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12/（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）　　注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。　　（2）投资回收期　　一次性付款：计算公式：（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金－每月物业管理费）×12　　按揭贷款：计算公式：（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12　　注：商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。 目前世面上出售或者出租的商铺一般分为沿街商铺和社区商铺，由于商铺受地理位置以及人流量等影响较大，价位差异也相当大。因此，投资回报率也会不同程度上受到影响。 严格意义上来说，商铺投资回报率一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素。同时，投资者还必须考虑到商铺有一定的空置期。 不同物业的理想投资回报率不尽相同，其合理利润、投资临界点和超高利润率大致如下表： 物业类别 合理回报率 投资临界点 超高回报率 商住两用物业 10-12% 7% 15% 烂尾物业 9-10% 6% 20% 地铁物业 3-6% 3% 10% 　　(以上数据仅供参考) 　　对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。 　　(1)　租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价 　　案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5% 　　点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。 　　(2)　租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。 　　案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76% 　　通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76% 　　点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 　　(3)　租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 　　点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 　　(4)　内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。 　　点评：上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部