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买卖合同定金案例
买卖合同定金案例
合同无效，定金是否双倍返还
发表日期：2008年6月25日 出处：沿江法庭 作者：林顺英 【编辑录入：admin】 【点
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案情：
2007年底，原告张某通过某中介公司介绍，与中介公司及被告葛某三方共同签订了《房
屋买卖中介协议》， 约定葛某将其父母所有的房屋一套以13万元转让张某，中介公按房款的1%收取中介服务费。协议签订当日，原告张某支付给被告葛某定金10000元，同时支付给中介公司居间服务费1300元。嗣后，因葛某出转房屋未得其父母允许，致使合同无法履行。为此，原告诉至法院要求被告双倍返还定金。
分歧：
本案在审理中有两种意见：第一种意见，原、被告仅与中介公司之间签订房屋买卖中介
协议，双方并没有签订书面的房屋买卖合同，不具备法律规定的不动产买卖合同生效的形式要件，所以该合同是无效的；即使在《房屋买卖中介协议》中，双方就房屋买卖形成合意，合同成立，被告非房屋所有权人，私自出卖他人房屋系无权处分，该合同也因无权处分而无效。因此，因房屋买卖合同无效，故定金合同作为从合同亦无效，本案应驳回原告的诉讼请求。
第二种意见认为，原、被告之间进行房地产转让，依据有关规定，应当签订书面合同，
并依法办理相关手续后，才能进行房产交易。但在原告交纳定金后，双方应当按照约定签订正式有效的书面合同。被告未能与原告签订合法有效的房屋买卖合同，即构成缔约违约，根据定金罚则，被告应当双倍返还定金，故原告的诉讼请求应得到支持。
评析：
本案的焦点是：
1、原、被告间的房屋买卖合同是否有效成立。
当事人意思表示一致合同即告成立。本案原、被告在中介公司的斡旋下，与被告就房屋
买卖合同的主要条款达成一致，并就合同的主要条款在《中介协议》中予以了载明，我国合同法第十一条对于书面形式合同的要求为“可以有形地表现所载内容的形式”，虽然在《中介协议》中包含了居间合同的内容，但同时，也清楚的表明了原、被告双方买卖房屋的必要条
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