CRIC无锡万科宏观报告需求(2014.6.5).pptxVIP

目录第一部分：当前的房地产形势第二部分：行业与城市再理解中央政府已经放开地方救市的限制，预计近期各地救市政策将相继出台。央行态度：日前，央行约谈商业银行，希望其加大首套房贷的规模和优惠力度，而央行对此解释为“是为民生考虑 并无救市想法”，而实际上，“救市”还有另一层意思，即让楼市获得转型的机会。通过资金的合理导向，倾斜刚需客群，在解决民生与楼市调控中取得双赢的结果。中央政府态度：从去年开始，中央政府没有对房地产下发过文件，也明确了新一届政府领导人对楼市的态度。在以往房地产调控，政策不变的情况下让房价顺应市场的走势，而且调控思路也开始发生了变化，由以往干预需求、控制银根和地根转向供给管理，将楼市交还给市场是中央政府的主要态度。但政府希望调整产业结构，升级产业能级，提升自主科技和自主品牌的目标，实际也是希望摆脱土地财政的绑架，未来经济主力发展方向可见一斑。一些地方政府的前期试水：地方政府呼吁解除限购，降低落户条件，如目前落户无锡购房面积由90平米降低为70平米，通过此类手段加大对外人口的吸引，来支撑楼市成交。但是人口迁移，主要依靠产业就业带动，产业结构调整与升级不完成，仅依靠落户政策，也很难拉动人口导入。预计接下来各地最可能的救市政策：有计划逐步取消限购：通过对购买面积，付款方式等，对部分限购人群有条件的放开购买，如，对144平方米以上户型，完成一次性付款者可取消限购等类似条款。但在整个市场流动性紧张，资金获取困难、资金成本高企的大环境下，救市政策短期内能起到的效果值得担忧。各线城市首套及二套房首付比例央行贷款基准利率1、短期贷款年利率6个月（含）5.606个月至1年（含）6.02、中长期贷款1-3年（含）6.153-5年（含）6.405年以上6.553、贴现商业银行自住确定城市等级一线二线三、四线首套商业贷款30%30%30%公积金贷款90平方米以下20%；90平方米以上30%二套70%热点二线70%60%北京、上海、广州、深圳热点二线：杭州、厦门、南昌、昆明、武汉、宁波、南京。无锡、常州属于该列备注沈阳：二套首付65%长沙：二套90平方米以下首付60%，90平方米以上为90%主要城市各银行贷款利率比较接下页比较苏锡常及上海主要银行的房贷利率，上海基本使用基准利率，而苏锡常均有不同程度上浮。苏锡常主要银行贷款利率比较银行首套房利率二套房利率无锡常州苏州无锡常州苏州农业银行依据楼盘而定基准利率上浮5%上浮10%上浮10%上浮10%工商银行基准利率基准利率上浮7%上浮10%上浮10%上浮10%建设银行基准利率基准利率上浮6%上浮10%上浮10%上浮10%中国银行基准利率即将上调上浮8%上浮10%上浮10%上浮10%交通银行基准利率基准利率上浮5%上浮10%上浮10%上浮10%江苏银行基准利率上浮10%上浮10%上浮10%上浮10%上浮10%中信银行上浮5%基准利率上浮10%上浮11%上浮13%上浮10%邮政储蓄9折优惠95折优惠上浮5%上浮10%上浮10%上浮10%民生银行基准利率基准利率上浮10%上浮10%上浮10%上浮10%招商银行不做按揭贷款基准利率上浮5-10%不做按揭贷款上浮10%上浮10%除邮政储蓄外，首套房还有贷款优惠，其余银行基本无优惠，且均有不同程度上浮，其中二套房贷款利率基本上浮10%左右。限贷是限购之后成为购房资金的重要瓶颈。第页 /共12页无锡商品住宅市场表现。从2012年1月至今无锡商品住宅市场走势看，其成交均价基本在8000元/平方米上下浮动，目前没有呈现有上升的趋势。从供求关系来看，2014年1-5月市场需求较供应偏弱，各房企均有较大的销售压力存在。而同比2012及2013年1-5月的成交情况，今年的成交量明显呈向下走势。由于在5月前政策环境等走势不明，市场多处于观望和谨慎状态，加之限购限贷政策对成交造成极大影响。第页 /共12页无锡商品住宅市场表现。存量无锡至2014年5月底市场商品住宅存量为908.06万平方米按2013年月均销售，可得销售周期为：2013年全年成交总量511.27万平方米÷12月=42.61万平方米908.06万平方米÷ 42.61万平方米=21.31月按2014年1-5月月均销售，可得销售周期为：2014年1-5月成交总量159.43万平方米÷5月=31.89万平方米908.06万平方米÷ 31.89万平方米=28.47月第页 /共12页常州商品住宅市场表现。进入2014年后常州商品住宅市场成交均价平均下降了800-1000元/平方米，市场供大于求的情况十分明显。同比2012-2014年1-5月成交总量，在2013年略有上升后，2014年又再次下滑，在5月前政策变化不明朗的情况下，市场普遍不看好的情况下，常州出现了价量齐跌的情况，市场情况较为严峻。新城快速开发，大量供应集中上市，