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房地产投资测算操作手册 第一部分 投资成本一.征地补偿费　(一).土地出让金　　　1.计算方法:　　　　　土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积　　　2.上交部门: 市财政局　　　3.依据: (1)京政发[1993]34号文.　　　　　　　(2)京政发[1994]43号文.　　　4.说明:　　　　　　　(1) 各区类地价取值详见附件;　　　　　　　(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;　　　　　　　(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;　　　　　　　(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础　　　　设施建设.　　　　　　　(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入 操作系数概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.　　　　附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;　　　　　　　(2