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第三章 培训管理系统 文件编号：XH／XMGL／A－3 修改状态：A／B 管理状态： 分 发 号： 编制： 日期： 审核： 日期： 批准： 日期： 发布日期： 实施日期： 第一节 房地产专业基础知识培训 一、总则 房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。 二、分类说明 （1）房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 （2）土地类型：深圳市土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地。 （3）土地使用权的出让年限： ——居住用地70年； ——工业用地50年； ——教育、科技、文化卫生、体育用地50年； ——商业、旅游、娱乐用地40年； ——综合或其它用地50年； （4）三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。 （5）七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。 （6）土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定权限内出让给土地使用者（深圳市土地使用权年限以最新的通知为准）。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。 （7）土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付给政论的费用。按现时的收费是：居住用地2元/M2占地/年（由用地单位支付，个人尚未收取）。 （8）房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场： 一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。 二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。 三级市场是在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 （9）国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。 （10）公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。 （11）国土局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。 （12）发展商：专门从事房地产开发和经营企业。 （13）代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租，承租及物业咨询评估报告，销售等业务提供有偿服务。 （14）佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。根据《深圳市经济特区房地产行业管理条例》规定：房地产经纪机构开展经纪业务时，有权获取佣金1.5%。 （15）商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。（我化司现时只接受此类房地产委托销售）。 （16）福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。 （17）微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。 （18）自建房（集资房）：是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。 （19）房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。 （20）商品房预售制度：是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售，由国土局制定的一项提前销售制度。只有取得了《预售许可证》才能销售。申请预售须备下列文件： 《房地产开发企业资质证书》副本及复印件 《、 （1）农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外；国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用； 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续； 依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯； 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理； 二、 （1）国家实行严格控制大城市的规模、合理发展中等城市和小城市的方针，促进生产力和人口的合理布局； 城市规划必须符合我国国情，正确处理近期建设和远景发展的关系。 城市规划的编制应当依据国民经济和社会发展规划