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国有土地直接入市项目开发流程 雷 晖 一、招、拍、挂出让流程 （一）划拨土地变成出让土地 1、土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地产一级市场。 2、土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让。 （二）出让土地过户办理流程 1、领取钥匙盘说明（市建委） （1）组织机构代码证 （验原件留复印件） （2）法人身份证 （复印件） （3）授权委托书 （原件） （4）委托人身份证 （复印件） （5）开发钥匙试用人申请表 2、涉税证明办理（区地税局） （1） 城建税缴纳、营业税缴纳、教育费附加缴纳、印花税缴纳、土地增值税缴纳； （2） 营业税按营业收入5%缴纳； 城建税按缴纳的营业税7%缴纳； 教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳； 印花税按照营业税1%缴纳 3、房权证过户（区房管局） （1）提交资料 a、国有土地使用证； b、划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）； c、房屋所有权证（原件）； d、买卖合同（原件）； e、契税完税凭证（原件）； f、房屋测绘图、表（原件二份）； g、双方授权委托书（原件）、法定代表人身份证明（复印件）； h、经年检合格的营业执照副本（企业法人）或组织机构代码证（非企业法人）； i、结算资金自行划转声明； j、登记机关认为必要的其他文件； k、上述材料的影像资料； （2）交纳费用 a、印花税（买卖双方分别交纳）：房产计税金额×万分之五； 4、办理土地证过户（区国土局） （1）提交资料 a、房产证原件复印件（变更之后的）； b、双方买卖合同（复印件）； c、土地证原件、复印件； d、契税税票（复印件）； e、卖方写的申请； f、营业执照副本； g、法人委托； h、授权委托书； i、组织机构代码； j、身份证复印件； 5、国有土地直接入市项目申请上会提交材料清单（市国有土地整理储备中心） （1）入市申请书（被申请人为北京市国土资源局）； （2）企业法人营业执照副本复印件； （3）法定代表人身份证明书； （4）法定代表人身份证复印件； （5）授权委托书； （6）代理人身份证复印件； （7）上级主管单位关于土地入市交易的批复意见； （8）国有土地使用证或权属证明文件复印件； （9）该宗地的情况说明（包括：宗地位置四至范围、宗地权属介绍、地上物情况说明及宗地现状照片若干张）； （10）该宗地的控制性详细规划图或同等效力的规划条件批准文件； （11）该宗地的《普测成果》复印件； （12）1：2000地形图（蓝图1份，用铅笔勾画宗地范围）； （13）土地利用总体规划图，标出项目区位置和边界； （14）区县国土分局关于项目符合土地利用总体规划的意见； （15）无抵押、无法院查封等他项权利限制声明； （16）该项目已取得的政府部门相关批复文件（如立项、纪要等）复印件； （17）项目用地具备“三通一平”、用地范围内地上物已腾空的证明，或原土 地方出具的经工作人员现场踏勘确认三个月内完成拆除工作的承诺； （18）按现状进行评估的地价评估报告； （19）联席会电子演示文稿（PPT）； 6、土地预审（北京市、区国土局 ） （1）建设项目用地预审申请表（原件一式二份）；建设项目用地预审申请报告（原件一份）；按照固定资产投资项目类型：a、属于审批类的建设项目，项目建议书和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议书批复和可行性研究报告；项目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书（代可行性研究报告）；属于核准类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单；属于备案类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见书所需材料、用地申请报告 b、建设项目的立项批复（或项目建议书批复及可行性研究报告批复）（复印件） c、《规划用地红线图》及《规划设计意见书》（复印件） d、经规划部门审定的规划总平面图（兰色原图，加盖规划审定章） e、《建设用地规划许可证》（复印件） f、《营业执照》副本（复印件）及《税务登记证》副本（复印件） g、法定代表人资格证明书及身份证（复印件） h、土地权属调查证明材料 i、其他有关材料（受让地块的地价评估报告，出让合同的附加协议等） 5、国有土地使用权证办理 （1）申请（或土地登记申请书）土地登记审批表征用土地批准材料和红线图地籍图或地形图出让金收据、契税和土地出让业务管理费交付凭证（复印件）法人资格证明（或个人身份证明）需提供的其他证明材料（包括国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设项目批文、营业执照等复印件）由具备相应工程咨询资格的机构编制的