2009房地产估价师房地产开发经营与管理试题.docVIP

二〇〇九年度 全国房地产估价师执业资格考试 《房地产开发经营与管理》试题 （本试题包含客观题和主观题两部分） 中华人民共和国　　　　 　 监制 二〇〇九年四月 客观试题部分 重要提示：要求用2B铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处理。 （1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号1至35信息点； （2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号36至50信息点； （3）判断题的答案填涂在答题卡中题号71至85信息点； 一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（ ）。 A．债权人通常是商业银行 B．不能用于偿还土地购置贷款 C．主要担保物为在建工程及相关土地使用权 D．还款资金来源通常是销售收入 2.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。 A．发行公司债券 B．权益型房地产投资信托基金 C．发行股票 D．商业银行贷款 3.新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。 A．政府政策性资金 B．国内外企业入股的资金 C．个人入股的资金 D．资产变现的资金 4.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。 A．债务融资成本分析 B．资金占用费分析 C．资本金与债务资金的比例分析 D．担保费分析 5.下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。 A．基础租金是租户能接受的最低租金 B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平 C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金 D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异 6.写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（ ）。 A．全租金方式 B．毛租金方式 C．净租金方式 D．基本租金方式 7.不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。 A．抵押贷款利息 B．公共设施维修费 C．房产税 D．物业保险费 8.下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（ ）。 A．税前现金流=有效毛收入－经营费用 B．税前现金流=有效毛收入－抵押贷款还本付息 C．税后现金流=税前现金流－所得税 D．税后现金流=税前现金流－准备金－所得税 9.某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（ ）。 A．92500m2 B．88800m2 C．80000m2 D．76800m2 10.动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（ ）所需的时间。 A．经营收入抵偿全部投资 B．全部现金流入抵偿全部现金流出 C．净收益抵偿全部投资 D．净收益现值抵偿全部投资 11.通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（ ）支付。 A．承租人 B．业主 C．承租人和业主共同 D．物业管理公司 12.房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（ ）的客户认识所营销的物业。 A．潜在 B．过去 C．现在 D．未来 13.某市2008年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2007年末完工转入2008年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2008年竣工的房屋建筑面积为60m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（ ）年。 A．1.2 B．1.5 C．2 D．3 14.某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（ ）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。 A．还需投入50万元建设资金 B．还需投入450万元建设资金 C．还需投入800万元建设资金 D．在此情况下 15.（ ）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。 A．投资利润率 B．销售利润率 C．资本金利润率 D．投资回报率 16.经营性房地产项目的成本利润率等于（ ）乘以100%。 A．开发利润/总开发成本 B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C．开发商利润/总开发价值 D．正常经营年份的经营收入/总开发成本 17.房地产开发项目的建设阶段是指（ ）所经过的时间。 A．房地产开发全过程 B．获得土地后到全部工程竣工验收 C．从工程开工到全部工程竣工验收 D．从工程开工到项目租售完毕 18.对于（