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个案分析之商业地产招商、运营管理2006年06月22日 18:04 精品购物指南　　第五大道：神形俱散，人气难聚　项目概述：第五大道位于亚运村安立路和大屯路的交叉路口，天创世源社区底商3万6千平方米的建筑规模，属于产权式商铺。　区域商业氛围　周边有运营多年的北辰购物中心，飘亮生活广场，和即将建成的10万平方米家尚生活广场，以及众多社区底商。　投资真相　第五大道取名于著名的纽约第五大道，那是一条布满精品店和特色商铺的商业街。所以此案名一出就引起了人们的关注，希望第五大道能为京城商业地产带来亮点。第五大道采用产权商铺的经营模式，前期强力宣传和首创集团资信，让投资者纷纷看好第五大道。所以第五大道一层商铺售价高达35000元/平方米，二层商铺也卖到了25000元/平方米。而新世纪钱柜、全聚德和青鸟健身等名店的进驻也给投资者带来无限信心。　但是，在买下第五大道后，业主们发现，出租的情况并不像开发商描绘的那样美好，于是在2004年爆出了部分商铺停租 /n?k=维权维权的事件，一时间光环破裂，业界哗然。经过多年的惨淡经营，目前第五大道的情况又如何了呢？据北京天创世缘 /n?k=房地产房地产经纪公司介绍，在今年3月前，第五大道的出租情况仍不理想，尽管目前铺面已经基本都租出去了，不过价格并不理想，一个75平方米的铺面出租价格基本在20000~25000元/月。按照目前北京市场商铺投资比较正常的投资回报率计算，二层租户每天每平方米支付7元的租金，如果按70%的使用率计算，套内面积的租金每天在10元钱，这还不包括物业管理、商业管理等的费用，所以，在如此大的房租等费用的压力下，根本就不可能像一个正常的商场那样有养商的时间和空间。　败因分析　第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司商铺部高级项目策划甑仕奇先生认为，第五大道的败落，主要原因在于：其一，特点不鲜明，由于总体规模只有3万多平方米，其中新世纪钱柜、青鸟健身和全聚德等主要商家占了近50%，所以导致作为购物中心核心业种的精品零售店数量非常少，缺少了特点；其二，人气不足，购物中心的显著特征是以其中1~2家百货店作为主力店聚集人气，附属诸多精品店，集购物、休闲、娱乐、餐饮等综合功能，在“THEMALL第五大道”根本就没有真正意义上的主力店，很难聚集人气。　专家指点　首先需要一个真正的购物中心主力店，只有百货商场和大型综合超市具备“聚客”的能力，因为只有它们才能吸引周边3~5公里商圈范围内的人群消费，从而带动以服装、餐饮、娱乐等综合服务性“寄生”业种的经营。　专业店聚客能力有限的原因一是专业店经营商品或提供的服务比较单一，不会有消费者漫无目的地逛街消费，即使是有些专业店的商圈半径可以和百货店一样达到3~5公里，也很少有消费者会到银行、KTV、饭馆去闲逛。所以投资者在选择商铺时一定要注意主力店是否能有大型百货或超市以吸引人气。 　其次要“业权统一”，产权商铺最大的问题就是所有权分散，造成经营权不统一，很难形成合力。第五大道全部分割后发售产权，它将临街一层尽可能分割为有独立门面的商铺，而将一层部分和二层划分为室内小商铺。不论如何划分，只要是出售了就不可能统一经营，小业主如何租、租给谁、租金多少钱这些都不是开发商说了算，即使想统一经营，要面对几十上百个小业主和商户很难成功。　大成国际商业中心：商圈未成隐含风险　项目概述:大成国际商业中心面积达7万平方米，位于东四环百子湾桥东南角，是大成国际中心的配套商业。由乐购国际零售机构管理运营。　区域商业氛围　周边有后现城、金港国际、苹果社区的社区底商，以及CBD东都的30万平方米商业中心。　投资真相　开发商大成集团宣称，大成国际商业中心“以最规范的商业租赁形式，为百姓提供最安全、最稳定的短期房地产理财计划”，只需投入5万元，即可获得每年8%的高额稳定回报，逐月返还租金收益，3年后赚足1.2万元。即用5万元购买3.7平方米的投资份额，每年回报8%，年租金收益4000元。　据项目销售人员徐先生介绍，有专业担保公司提供本金和收益的全程担保。而且， /n?k=世界500强世界500强旗下的乐购，已经和大成国际商业中心签订了2万平方米为期20年的租赁合同。他表示，该 /n?k=理财理财产品总共有3500份，其中大成内部员工认购了1000份。并表示，目前前来咨询的人很多，有的客户甚至一买就是20份。而且有的客户购买的5年期产品，这种产品第四年收益为8.5%，第五年为9%。但在第五年后，就不再对外出售，公司会收回自己持有经营。　众所周知，一般商业项目在头几年都是亏损经营，所以才有“养铺”之说，一定时间后才能形成成熟的商业氛围。那么为什么大成集团明知道头几年要亏损，还要给投资者承诺8%的利润，不是亏的更多？专家指出，乐购目前租赁的2万平方米面积，年租金应该在1000万元左右。而根据该理财