旅游房地产项目开发全程策划.docVIP

旅游房地产项目开发全程策划 旅游房地开项目开发总论 第一节旅游房地产的概念与发展 旅游房地产的起源 国外旅游房地产的起源 旅游房地产概念源于20世纪60年代欧洲的分时度假概念。 在阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大·奈特将度假房产（他管理的一家旅馆）按时段（一周）分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以专售和转让。奈特的这种经营方式可以看作最初的分时度假概念。 在法国地中海沿岸，由于度假风气盛行也开发了大量海滨别墅。但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力的购买别墅的用户，每年的使用时间也非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，这种经营方式也属于最早期的分时度假概念。 国内旅游房地产的起源 追根溯源，我国旅游房地产萌芽出现在20世纪八九十年代。一部分沿海地区、改革开放较早省市，如海南，由于岠盲目开发，房地产项目建设供大于求，出现大量空置房。于是为了消化这些空置房，运营者将其中一部分改造为旅游物业。实践证明，这是一条行之有效的途径。 分时度假 分时度假属于旅游房地产中的一种经营模式，在国内尚属于一种新型的概念。 分时度假的定义：1、美国佛罗里达州《分时度假房产法案》，即“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他放式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于一年的使用权，并且这一协约有效期在三年以上。2《欧盟分时度假指令》即“所有有有效期在三年以上，规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段（一周以上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”这一定义在于保护消费者购买公时度假产品时的权益。 分时度假的本质 分时度假，最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产、共同维护、分时使用的度假形式。后来逐渐演变成每户人家在一年中，只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的合使用权进行交换。 从实质上看，分时度假是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店、公寓就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体：1、开发商，拥有房产产权；2、销售商，作为开发商的销售代理向公众销售分时度假产品；3、度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；4、分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者会员提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其它还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。 分时度假的应用 分时假度一般应用到旅游房地产，使旅游房地产出现了以下几种类型： 产权酒店：是指将酒店的第一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店监守理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。 时权酒店：是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年51周）出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权。 养老型酒店：指投资人（往往是最终消费者），在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报，一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售。收益归其家人所有。 时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币，他们可以使用这些“分数”在不同时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其分数所负担的住宅设施。消费者不拥有使用权或产权，只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择，“分数”消费可获得更大的折扣和免费居住时间。 旅游房地产的概念 旅游房地产简称旅游地产，是指以旅客（即旅游观光和旅游度假的人）作为最终消费者，为旅客提供各种观光、餐饮、体验、居住度假、游憩购物、康体娱乐、商务办公等休闲功能的建筑物及关联空间。其类型按功能主要分为旅游景点（人造）型房地产、旅游度假型房地产、旅游商业型房地产以及以滑雪、游乐、文化体验等为主题的康体娱东体验型旅游房地产。它是房地产业发展过程中的一个分支，是房地产与旅游业相结合形成的“产业房地产”。 与常规房地产项目双较，旅游房地产具有鲜明特征： 旅游房地产具有高度的人性化内涵。 旅游房地产具有先进的规划思想和多功能属性。 旅游房地产具有较高的附加值 消费的可存储性和期权消费——自主消费空间大 消费档次高——拥有较高品质的住宿条件和度假环境。属于中高收入消费。 旅游房