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大型综合社区商业中心开发策略模型研究报告(1)类别:我的文章 评论(0) 浏览(7) 2010-05-13 19:55 标签：商业地产策划 购物中心 运营管理 招商 ---马太福星（北京）商业管理有限公司大型综合社区商业中心开发策略模型研究报告1.社区商业的内涵分析1.1 基本概念社区商业是指区别于城市区域中心商业、SHOPPING MALL、大型购物中心、主题商业步行街等以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。社区商业具有相当强的地域性，是以项目所在的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。1.2 广义概念广义上，社区商业是指满足拥有多个居住小区的大型生活居住区内的居民消费，主要表现形态为“邻里中心”。1.3 狭义概念狭义上的社区商业是指满足单个居住小区内的居民消费，虽然一些小区的社区商业由于规模较大也辐射周边住宅小区，可该商业物业的初始土地使用权为该小区开发商所有，这类社区商业仍然属于狭义上的社区商业。2.社区商业的意义分析社区商业是指以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业既是经济发展和城市建设到一定阶段的必然产物，同时也是城市房地产市场发展到较高程度的必然产物。2.1 对市政城市建设社区商业促进经济发展和城市化发展的加快。2、商业地产运营手册第十八模块2.2 对消费者社区商业能够使日常生活更加便利，同时在更加优越的购物环境中享受到高质量商品和高水平的服务。2.3对房地产开发商社区商业不但能够带来相当大的物业销售利润或经营收益，更大价值是能够较大程度地提升住宅物业的附加值，在住宅项目销售前营造良好的生活氛围，以求目标客户群增强在项目内置业的信心，从而直接提升住宅的销售单价，获取更加丰厚的利润回报。3、大型综合社区商业中心开发模式分析3.1社区商业的主要布局类型和物业形态分析传统的住宅小区和规模较小的住宅小区的社区商业物业形态一般以裙房和底商较多，规模较大的住宅小区的社区商业物业形态一般是独立的商业建筑。目前，居住区配建的社区商业以独立地块建设的社区商业中心和社区商业步行街居多。3.1.1 按与住宅建筑的关系分◆独立单体的裙房或底铺；◆与住宅混建的裙房或底铺。3.1.2 按所在的地域分◆在住宅区内；◆住宅区周边沿街设置；◆与住宅区分离独立设置。3.1.3 按布局形态分◆街区条状型；◆块状组团型；◆条块结合型。4、商业地产运营手册第十八模块3.3社区商业的主要表现形式以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业主要表现为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。三种表现形式并非完全分离开来，有相当一部分项目的社区商业配套是多种形式的组合。3.3.1 社区底商分析社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”。 社区底商的本质特征社区底商区别于社区商业，是物业范畴，是相对于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑为主，低层为次，是社区配套实体组成部分。 社区底商用途分类 社区底商市场细分社区底商用途居住类住宅项目低层商业用房。如北京“天创世缘”、广州“南国奥林匹克花园”商务类商务楼低层商业用房。如北京“建外SOHO”社区底商市场细分概念型一改过去纯粹的配套服务功能，注重突出项目的概念和主题包装。如北京“现代城”、广州“珠江罗马家园”。潜力型相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型底商而言，潜力型底商得益于其巨大的市场潜力，无需炒作却也热销。如北京“风林绿洲”、广州“珠江广场”凭借有利位置，抓住市场需求点，成熟商圈底商价格不菲但仍能创造佳绩。如北京“国展家园”、广州“华景新城”。成熟商圈社区底商5、社区商业优化开发运营策略研究分析报告3.3.2 社区商业街分析社区商业街是指位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。社区商业街的产生主要是基于小区周边商业配套不能充分满足居民的日常生活需要而起到必要的补充作用，因而在住宅开发较活跃或大型商业配套设施比较缺乏区域的社区商业街的开发体量都比较大。 社区商业街的形态分类组成社区商业街的建筑形态主要表现为1~3层商业楼或住宅建筑底层商铺。社区商业街的形态按照不同的标准可以分为不同的类型。①按空间布局分◆沿街式；◆裙组式；◆会所式。②按规模和辐射范围分◆内向服务型（服务对象仅限社区内居民）；◆外向型（服务范围可延伸至社区外部消费人群）。 社区商业街职能分析社区商业街的主要职能是以先进的商业形态、完